Associer assurance-vie et immobilier est une stratégie d’investissement puissante qui permet d’optimiser vos placements tout en diversifiant vos actifs. L’assurance-vie offre des rendements attractifs et des avantages fiscaux significatifs, tandis que l’immobilier apporte une stabilité et une valorisation sur le long terme. En combinant ces deux approches, vous pouvez non seulement sécuriser votre capital, mais aussi maximiser vos gains et préparer sereinement votre avenir financier. Découvrez comment cette synergie peut transformer vos investissements et vous aider à atteindre vos objectifs patrimoniaux.
Pourquoi combiner assurance-vie et immobilier ?
Les avantages fiscaux
L’assurance-vie occupe une place de choix dans la stratégie d’épargne des Français. Et pour cause : on peut (presque) tout combiner avec l’assurance-vie. Il s’agit du placement idéal pour préparer de nombreux projets de vie : retraite, achat immobilier, voyage, soutien financier pour ses proches, etc.
Sa flexibilité est un de ses principaux atouts, mais ce n’est pas le seul. Les contrats d’assurance-vie présentent de nombreux avantages notamment sur le plan fiscal. Pour rappel, seuls les rachats de contrat sont soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux. Le taux d’imposition appliqué dépend de l’ancienneté du contrat.
Dans un contexte de hausse des taux d’intérêt et d’instabilité des marchés financiers, l’assurance-vie constitue le meilleur moyen de miser sur l’immobilier. Investir dans des produits d’épargne immobilière permet à la fois de bénéficier de la souplesse et des avantages fiscaux de l’assurance-vie et d’investir dans un placement aux rendements intéressants :
- Au même titre que l’investissement locatif, l’épargnant perçoit, via son assurance-vie, des revenus issus des loyers. Ces derniers, lorsqu’ils font l’objet d’un rachat, sont soumis à la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie. Ils n’entrent donc pas dans la case « revenus fonciers » à déclarer à l’administration fiscale, comme c’est le cas pour un investissement immobilier classique.
- L’investissement initial est plus accessible que l’achat d’un bien immobilier physique. De ce fait, le recours à un crédit immobilier n’est pas nécessaire. Un atout non-négligeable lorsqu’on sait que les taux d’intérêt ont quadruplé en deux ans et que l’accès au crédit est restreint.
Diversification des actifs
L’assurance-vie s’apparente à une enveloppe dans laquelle l’épargnant peut placer divers produits financiers. Tous les experts vous le diront : la clef d’un patrimoine solide et rentable repose avant tout sur la diversification des actifs.
En variant vos investissements, vous prenez moins de risque puisque vous répartissez votre capital dans différents secteurs économiques ou sur divers types de produits. En effet, en cas de fluctuations des marchés boursiers ou de krach financier, vous ne perdez pas toute votre mise.
Bien que l’immobilier soit une valeur refuge, son marché peut subir des variations liées à la conjoncture économique et à la politique monétaire. Intégrer de l’immobilier dans votre assurance-vie vous permet d’investir dans des valeurs immobilières diverses : immobilier résidentiel, bureaux, entrepôt.
La diversification des actifs au sein même de vos produits d’épargne immobilière est une stratégie gagnante qu’il serait difficile d’appliquer si vous deviez acheter réellement les biens immobiliers.
Utiliser les fonds en unités de compte pour investir dans l’immobilier
Pour investir dans l’immobilier au sein d’une assurance-vie, il faut délaisser les fonds en euros et se tourner vers les fonds en unités de compte. Parmi ces derniers, on trouve les actions, les obligations et aussi tous les actifs immobiliers (SCPI, OPCI, etc.).
Tableau des supports immobiliers dans l’assurance-vie
| Support | Description |
| SCPI | Sociétés investissant dans l’immobilier professionnel |
| OPCI | Mélange d’actifs immobiliers et financiers |
| SCI | Sociétés civiles immobilières |
| SIIC & foncières cotées | Investissement dans l’immobilier via la Bourse |
Exemple de portefeuille équilibré
Si les combinaisons d’actifs sont variées, il est important de composer son portefeuille intelligemment en sécurisant une partie du capital.
Comment utiliser l’assurance-vie pour investir dans l’immobilier
Investir via une SCI (Société Civile Immobilière)
Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont connues pour être une solution simple à la gestion et à la transmission d’un patrimoine familial. Mais elles existent également au sein de contrats d’assurance-vie.
La SCI est une forme juridique permettant à plusieurs personnes privées ou professionnelles de se réunir dans le but d’acquérir, gérer ou exploiter des biens immobiliers, sans que cette activité soit commerciale. Très souple juridiquement, la SCI peut détenir tous les types de biens (biens immobiliers physiques ou pierre papier).
Elle se charge de la gestion et de l’exploitation du patrimoine immobilier détenu. Concrètement, les personnes formant la SCI apportent un capital et obtiennent, en échange, des parts sur les biens acquis et détenus par la SCI. Attention, la SCI ne distribue pas de revenus. Ils sont capitalisés et viennent augmenter la valeur des parts de chaque associé. L’épargnant ne perçoit donc pas de revenus réguliers.
Si vous détenez un contrat d’assurance-vie, vous pouvez acheter des parts de SCI. Votre capital sera alors destiné à investir dans des supports immobiliers (parts de SCPI, OPCI ou foncières cotées). Attention, dans cette configuration, vous n’êtes pas directement détenteur des parts de SCI. Elles s’intègrent à votre contrat et sont donc détenues par l’assureur, ce qui assure la liquidité en cas de rachat.
Détenir des parts de SCI via un assurance-vie présente plusieurs avantages :
- L’accessibilité : ce type de placement s’accorde avec tous les budgets, tous les profils d’investisseurs et toutes les stratégies patrimoniales.
- La capitalisation des revenus : la SCI capitalise les revenus augmentant la valeur des parts. Ce qui implique qu’il n’y a pas de revenus réguliers, mais également aucuns frais lié à un éventuel réinvestissement des dividendes. Le souscripteur voit simplement la valeur de ses parts augmentée, ce qui vient gonfler son capital au moment du rachat.
- La diversification des actifs : une même SCI peut détenir plusieurs biens immobiliers dans différents secteurs d’activités répartis dans plusieurs zones géographiques.
Choisir les SCI pour investir dans l’immobilier via une assurance-vie n’est pas sans risques. Il est important de savoir que la valeur des parts de SCI est étroitement liée à l’évolution des marchés immobiliers. De ce fait, une perte en capital n’est pas à exclure. De plus, certains fonds immobiliers ont recours au crédit pour investir. Le montant perçu, en cas de retrait, est subordonné au remboursement du crédit. Il est donc essentiel de se renseigner avant d’intégrer une SCI à votre contrat d’assurance-vie.
Acheter des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), aussi appelées « pierre papier », sont des sociétés acquérant un patrimoine immobilier locatif dans le but de générer des revenus qui sont reversés aux détenteurs de parts. Au même titre que la SCI, la SCPI achète et gère les biens immobiliers détenus. Cependant, elle ne conserve pas les revenus.
Vous pouvez investir dans une SCPI via une assurance-vie et bénéficier des avantages propres à la pierre papier et à l’assurance-vie :
- Accessibilité : le montant d’investissement initial pour une SCPI est faible (quelques euros). Il s’agit donc d’un produit financier à la portée de tous les épargnants.
- Rentabilité : grâce aux loyers perçus, le détenteur de parts reçoit des revenus réguliers (proportionnels à sa participation dans la SCPI) sous forme d’intérêts versés sur le contrat d’assurance-vie. Ceux-ci ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu sauf en cas de rachat.
- Sérénité : aucune gestion de location n’est à la charge du détenteur des parts de SCPI.
Allier immobilier et assurance-vie via des SCPI semble être une combinaison gagnante. Mais attention le taux de redistribution des revenus est choisi par l’assureur. Autrement dit, votre assureur, qui détient les parts de SCPI, via votre contrat d’assurance-vie, peut décider de réserver ou non une quote-part des loyers versés par la SCPI.
Si l’intégralité des revenus ne vous sont pas reversés, le rendement de vos parts est affecté. N’hésitez pas à poser la question à votre assureur avant de souscrire une SCPI.
Stratégies pour maximiser les rendements de l’assurance-vie immobilière
Choisir les bons produits d’investissement
Beaucoup se diront qu’intégrer de l’immobilier via une assurance-vie gérée par une compagnie d’assurance est un gage de sécurité. Il est vrai que le risque est moindre. Cependant, cela ne suffit pas à garantir votre placement. Voici nos conseils pour bien choisir vos produits d’investissement immobilier :
- Assurez-vous que la gamme d’options d’investissement immobilier proposées pour votre contrat est large. Ainsi, vous êtes sûr de pouvoir opter pour un produit adapté à vos objectifs et à votre tolérance au risque.
- Vérifiez les frais de gestion appliqués.
- Contrôlez le taux de redistribution pour ne pas perdre une partie de vos bénéfices si vous investissez dans les SCPI. Certains assureurs prélèvent une quote-part.
- Lisez les conditions de souscription et de retrait. Certains placements peuvent être soumis à des durées obligatoires de détention ou des frais en cas de retrait.
- Jetez un œil à l’historique des performances du produit. Elles donnent une indication de la gestion et de la stabilité de la société. Attention, cela ne préjuge pas les performances futures.
Optimiser la fiscalité
Les plus-values immobilières issues des produits d’épargne immobilière sont soumises à la fiscalité de l’assurance-vie. En cas de rachat, elle devient avantageuse à partir de huit ans de détention du contrat. Pour optimiser votre fiscalité, il convient donc d’attendre la date d’anniversaire de votre contrat pour réaliser vos rachats et ainsi minimiser votre impôt.
De plus, il faut noter qu’un abattement annuel sur la part d’intérêts rachetée est appliqué. Son montant est de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple. Il convient d’en tenir et de racheter votre contrat en plusieurs fois pour échapper à l’impôt.
À noter : les actifs immobiliers au sein d’un contrat d’assurance-vie sont soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Cet impôt concerne les contribuables dont la valeur du patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million d’euros.
À ce titre, la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie entre dans le calcul à hauteur de la valeur représentative des unités de compte composés d’actifs immobiliers (article 972 du Code général des impôts).
Planifier la transmission de patrimoine
En cas de décès du souscripteur, le contrat d’assurance-vie est clôturé et le capital est reversé aux bénéficiaires. Ces derniers sont désignés par le souscripteur dans le contrat.
Le type d’actifs détenus dans l’assurance-vie n’a aucune incidence sur la transmission puisque le contrat touche à son terme. De ce fait, il n’est donc pas possible d’effectuer une transmission de patrimoine immobilier via une assurance-vie.
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