Assurance-vie ou SCPI ?

Depuis 2004, les rendements des fonds en euros de l’assurance-vie sont en constante diminution, en cause notamment la chute des rendements obligataires. En 2011, ces fonds à capital garanti offraient en moyenne des rendements de 3%, alors qu’en 2017, leur taux d’intérêt moyen n’était que de 1,8%. Cette baisse des rendements pousse naturellement à la recherche d’alternatives plus rémunératrices. Les SCPI peuvent en être une, les unités de compte de l’assurance-vie (supports en actions par exemple) en sont une autre.

La SCPI et l’assurance vie : quelles différences ?

L’assurance-vie est souvent assimilée au seul fonds en euros dont le capital est garanti. En ce sens elle peut être comparée à une SCPI. Cependant, en réalité, l’assurance-vie et les SCPI renvoient à des réalités financières différentes :

• l’assurance-vie est une enveloppe fiscale dans laquelle il est possible de loger des actifs variés, le fonds en euros étant un exemple parmi d’autres;
• la SCPI (société civile de placement immobilier) est une société civile (par opposition aux sociétés commerciales) ayant pour objet d’investir son capital dans des immeubles afin notamment d’en tirer des rendements locatifs (revenus fonciers issus de location nue) et d’effectuer des plus-values.

Les différents types de SCPI

On distingue plusieurs types de SCPI selon la prépondérance des revenus générés :

• les SCPI de rendements dont la majeure partie des revenus sont des revenus issus de la location d’immeubles ;
• les SCPI de plus-value, spécialisées dans l’achat et la revente immobilière ;
• les SCPI fiscales, dont la particularité est de générer des déficits fonciers, bénéficier des dispositifs Pinel ou Malraux afin de réduire les impôts des investisseurs.

L’assurance-vie comme enveloppe fiscale

En tant qu’enveloppe fiscale, l’assurance-vie assure à son souscripteur un régime fiscal dérogatoire. En outre, l’assurance-vie permet d’assurer la transmission de son patrimoine aux bénéficiaires désignés dans des conditions fiscales favorables.

On distingue deux types de supports éligibles à l’assurance-vie :

• le fonds en euros, dont le capital est garanti, mais dont les rendements sont désormais faibles ;
• les unités de compte, dont le capital est non garanti et placé dans différents types d’actifs (actions, obligations, ETF, OPCVM…).

Les SCPI, malgré l’image de solidité liée à la pierre, ne sont pas des actifs financiers garantis. Certaines d’entre elles sont d’ailleurs accessibles dans des contrats d’assurance-vie, en tant qu’unité de comptes. En ce sens il peut être plus pertinent de comparer les SCPI à certaines unités de compte de l’assurance, en particulier les foncières côtés.  

Assurance vie ou SCPI : quel est le meilleur rendement ?

Effectuer une comparaison entre les rendements d’une assurance-vie multisupport et les parts de SCPI n’est pas aisé. En effet, les rendements des assurances-vie en unités de compte varient selon leur composition et le risque pris par le souscripteur, les rendements peuvent varier du simple au triple. De même, l’assurance-vie pourrait être composée exclusivement de part de SCPI répliquant ainsi les rendements et les risques encourus avec les parts de SCPI détenues en direct.

Afin de rendre la comparaison plus aisée, on peut dire qu’une assurance-vie en unités de compte composé majoritairement d’actifs obligataires (fluctuations faibles, mais capital non garanti) propose un rendement moyen compris entre 3% et 5%, pour une assurance vie constituée majoritairement d’actions (risque élevé), entre 6 et 8%.

Quant aux SCPI, le taux de rendement moyen en 2018 étaient de 4,35%. Toutefois, les rendements communiqués par les SCPI doivent être relativisés car ils ne tiennent pas compte des frais d’entrée élevés et des possibles moins values en cas de revente des parts.

Performance : la palme revient à l’assurance-vie, dès lors qu’on accepte d’y mettre des supports en actions.

SCPI : régularité du rendement

Si les rendements des SCPI sont, sur le long terme, inférieurs à ceux des supports en action de l’assurance-vie, ils ont l’avantage d’être régulier. En effet, un fonds en actions peut afficher des performances de 10% une année et 0% l’année suivante, on dit que les actions sont volatiles. A contrario, les rendements d’une SCPI sont généralement les mêmes d’une année sur l’autre, bien que généralement plus faibles chaque d’années en années.

Pour avoir la même régularité avec l’assurance-vie, il faudrait opter pour une allocation 100% en fonds en euros. Cependant, comme nous l’avons mentionné plus haut, niveau performance, cela ne serait pas satisfaisant.   

Régularité du rendement : avantage à la SCPI.  

SCPI ou l’impossibilité de diversifier le risque

Les rendements de SCPI suivent les tendances du marché immobilier. Contrairement au fonds en euros, le capital placé en SCPI n’est pas garanti et peut très bien perdre en valeur, ce fut le cas, par exemple, entre 1993 et 1997 avec le krach immobilier qu’a connu la France. De plus, les SCPI ont majoritairement des biens immobiliers français, se faisant votre investissement a un risque politique économique et fiscal localisé. Par exemple un renforcement de la fiscalité immobilière en France viendrait impacter négativement votre épargne.

A contrario, avec l’assurance-vie, vous pouvez vous constituer un portefeuille d’investissement mondialement diversifié. Par exemple en utilisant des ETF, qui sont des fonds d’investissement à frais réduits, vous investissez d’un coup dans des centaines ou des milliers d’entreprises à travers le monde. Vous pouvez aussi opter pour des fonds de foncières cotées, ce qui vous permettra d’investir indirectement dans des centaines ou des milliers de biens immobiliers à travers le monde.

Diversification : avantage à l’assurance-vie.

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Le risque de liquidité avec les SCPI

Un autre problème des SCPI vient du manque de liquidités des parts sociales (capacité à convertir rapidement ses parts en argent). En effet, contrairement à la plupart des actifs financiers éligibles à l’assurance-vie, les parts sont échangées “over the counter” c’est-à-dire hors marché côté.

Dès lors, si le marché de l’immobilier est en berne, vous pouvez vous retrouver dans l’incapacité de vendre vos parts et donc de récupérer votre argent. Ce fut le cas dans les années 90 par exemple, le nombre de parts de SCPI en attente de cession représentait 1,4 milliards de Francs.

A contrario, avec l’assurance-vie, si vous avez besoin d’argent, un rachat s’effectue sans problèmes en quelques jours.

Disponibilité de l’épargne : avantage à l’assurance-vie

SCPI ou assurance-vie : ou paye-t-on moins de frais

Pour investir dans une SCPI, il suffit d’acheter des parts de capital soit lorsque cette dernière effectue une augmentation de capital soit en achetant des parts à un autre épargnant appelé “associé”. Cependant, dans tous les cas, il vous faudra vous acquitter de frais d’entrée élevés, généralement entre 10% et 12% du montant investi. On parle de frais non acquis à la SCPI. Ainsi, avant de rentabiliser ces frais d’entrée, vous devrez attendre au moins la troisième année de rémunération !

Avec l’assurance-vie, les frais d’entrée (ou frais sur versements) peuvent être facilement évités. La plupart des acteurs en ligne proposent des contrats sans frais d’entrée. En agence, ces frais sont généralement de 2% mais ils sont négociables à la baisse. En revanche, il faudra compter, sur l’assurance-vie, des frais de gestion annuels un peu plus élevés que sur une SCPI. Néanmoins, l’assurance-vie reste bien plus économe en termes de frais.

Frais : avantage à l’assurance-vie

L’effet de levier : un avantage de la SCPI

L’effet de levier consiste à s’endetter pour réaliser un investissement. Ainsi, si cet investissement est lucratif il sera d’autant plus rentable que vous vous serez endetté pour “grossir votre mise”. Lorsque vous effectuez un achat immobilier (pour y résider ou pour faire un investissement locatif), vous pouvez contracter un crédit immobilier. C’est aussi le cas lorsque vous achetez des parts de SCPI, il est possible sous certaines conditions, de les acheter à crédit.

En revanche, dans le cadre d’un placement en assurance-vie, cette possibilité n’existe pas.

Effet de levier : avantage à la SCPI

La fiscalité, plus forte sur les SCPI que sur l’assurance-vie

Les revenus de SCPI sont soumis à une fiscalité de droit commun correspondant à la nature fiscale des produits générés (cession d’immeuble, revenus locatifs, etc…) tandis que l’assurance-vie bénéficie d’un régime fiscal favorable après 8 ans de détention.

La fiscalité des SCPI

Les SCPI sont des sociétés fiscalement transparentes, c’est dire qu’elles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. Chaque associé de la SCPI va liquider l’impôt sur le revenu sur la quote-part des bénéfices réalisés par cette dernière. Il est donc difficile d’envisager prospectivement l’impôt à payer.

Selon la nature des produits générés par la SCPI, les revenus perçus par l’associé seront imposés dans la catégorie :

• plus-value (pour la vente d’immeubles et la cession des parts de SCPI),
• revenus fonciers (pour les revenus locatifs),
• revenu de capitaux mobiliers (lorsque la SCPI effectue des placements de trésorerie).

Les revenus fonciers, sauf exception (détention d’un immeuble de rapport en direct générant des revenus fonciers ou souscription d’un prêt pour l’achat de parts de SCPI), entrent directement dans le barème progressif de l’impôt sur le revenu, pouvant aller jusqu’à 45% pour la tranche la plus élevée.

Par contre, les plus-values immobilières se voient appliquer un abattement proportionnel à la durée de détention du bien (l’exonération d’impôt est acquise à partir de 22 ans, 30 ans pour les prélèvements sociaux) puis application d’un taux forfaitaire de 19% (17,2% pour les prélèvements sociaux).

De même, les plus-values réalisées lors de la cession de parts de SCPI s’assimilent à une plus-value immobilière (abattement proportionnel à la durée de détention des parts).

À noter que les associés de SCPI ne bénéficient pas de l’application de la flat tax pourtant très avantageuse pour les contribuables imposés dans les tranches supérieures ou égales à 14%.

À l’imposition s’ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%, comme sur l’assurance-vie.

La fiscalité de l’assurance-vie

À la différence des SCPI, les revenus générés par l’assurance-vie ne sont pas imposables tant qu’aucun retrait n’est effectué. En tant qu’unique décideur, il est donc beaucoup plus facile d’anticiper l’impôt à payer.

Quant à la fiscalité applicable sur les revenus de l’assurance-vie, elle dépend de la durée de détention du contrat lors du retrait/rachat:

• avant 8 ans, c’est le prélèvement forfaitaire unique qui s’applique, à hauteur de 12,8% des revenus générés ;
• après 8 ans de détention, un taux spécial de 7,5% s’applique sur les intérêts perçus sur la tranche de capital inférieure à 150 000 euros après un abattement de 4 600 € (ou 9 200 € pour un couple).

La fiscalité de l’assurance-vie est donc très avantageuse.

Fiscalité : avantage à l’assurance-vie

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Au regard de cette synthèse comparative, l’avantage indéniable de la SCPI réside dans sa bonne rentabilité pour une prise de risque limitée et de la possibilité d’avoir un effet de levier.

Toutefois, une fois les frais déduits et la fiscalité appliquée, la rentabilité des SCPI n’est plus si bonne… Et elle est moins bonne que celle des foncières cotées.

Dans la plupart des cas, l’assurance-vie, avec une allocation d’actifs adaptée à votre horizon d’investissement, sera plus avantageuse. Et comme constituer un portefeuille d’investissement au sein de son contrat d’assurance-vie peut se révéler délicat, sachez que vous pouvez opter pour une gestion pilotée.

Pour aller plus loin, vous pouvez aussi retrouver notre palmarès des meilleurs placements financiers.

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