L’assurance-vie et les SCPI restent au cœur des discussions parmi les épargnants français en 2025, chacune présentant des avantages distincts. Les rendements des fonds en euros de l’assurance-vie ont connu une hausse significative en 2023, se rapprochant des 3 %, un niveau proche du Livret A, selon les annonces de Société Générale Assurances, Macif et Covéa. Cette évolution marque un revirement par rapport à la tendance à la baisse observée ces dernières années, où les rendements étaient tombés à 1,8 % en 2017. Parallèlement, les SCPI continuent d’offrir une alternative attrayante, permettant aux investisseurs d’accéder au marché immobilier sans les contraintes de la gestion directe. D’autre part, les unités de compte de l’assurance-vie, bien que plus risquées, séduisent toujours en raison de leur potentiel de rendement supérieur. Explorons ces deux options en détail, en examinant leurs avantages, leurs risques et leurs rendements actuels.
La SCPI et l’assurance-vie : quelles différences en 2025 ?
L’assurance-vie est couramment associée au fonds en euros, notamment en raison de la garantie de capital. Ce rapprochement l’amène souvent à être mise en parallèle avec les SCPI. Pourtant, bien qu’ils puissent sembler similaires, ces deux produits financiers ont des caractéristiques propres et répondent à des besoins différents :
- L’assurance-vie : Une enveloppe fiscale polyvalente. Au-delà du fonds en euros, l’assurance-vie est une structure fiscale permettant d’intégrer une diversité d’actifs. Elle offre une souplesse d’investissement adaptée à différents profils d’investisseurs et à leurs objectifs financiers.
- La SCPI : L’immobilier au cœur de l’investissement. Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une entité dédiée à l’investissement dans l’immobilier. Contrairement à des sociétés commerciales, son principal objectif est de capitaliser sur des propriétés, en générant des revenus locatifs et, potentiellement, des plus-values à la revente.
Il est donc essentiel de comprendre ces nuances lorsqu’on évoque l’assurance-vie et la SCPI, car elles répondent à des stratégies d’investissement distinctes. Bien informé, vous pourrez optimiser vos placements en fonction de vos aspirations financières.
Les différents types de SCPI
On distingue plusieurs types de SCPI selon la prépondérance des revenus générés :
- les SCPI de rendements dont la majeure partie des revenus sont des revenus issus de la location d’immeubles ;
- les SCPI de plus-value, spécialisées dans l’achat et la revente immobilière ;
- les SCPI fiscales, dont la particularité est de générer des déficits fonciers, bénéficier des dispositifs Pinel ou Malraux afin de réduire les impôts des investisseurs.
L’assurance-vie comme enveloppe fiscale
En tant qu’enveloppe fiscale, l’assurance-vie assure à son souscripteur un régime fiscal dérogatoire. En outre, l’assurance-vie permet d’assurer la transmission de son patrimoine aux bénéficiaires désignés dans des conditions fiscales favorables.
On distingue deux types de supports éligibles à l’assurance-vie :
- le fonds en euros, dont le capital est garanti, mais dont les rendements sont désormais faibles ;
- les unités de compte, dont le capital est non garanti et placé dans différents types d’actifs (actions, obligations, ETF, OPCVM…).
Les SCPI, malgré l’image de solidité liée à la pierre, ne sont pas des actifs financiers garantis. Certaines d’entre elles sont d’ailleurs accessibles dans des contrats d’assurance-vie, en tant qu’unité de comptes. En ce sens il peut être plus pertinent de comparer les SCPI à certaines unités de compte de l’assurance, en particulier les foncières côtés.
Comparaison des rendements : Assurance-vie multisupport vs SCPI
Comparer les rendements entre une assurance-vie multisupport et des parts de SCPI est complexe, car ces deux instruments d’investissement ont des caractéristiques et des dynamiques propres. La variabilité des rendements des assurances-vie en unités de compte dépend largement de leur allocation d’actifs et du niveau de risque choisi par l’investisseur.
Assurance-vie multisupport :
- Unités de compte orientées vers les obligations : Ces fonds, souvent perçus comme plus stables mais sans garantie de capital, offrent des rendements moyens oscillant entre 3% et 5%.
- Unités de compte axées sur les actions : Adoptant un profil plus risqué, ces fonds peuvent générer des rendements moyens situés entre 6% et 8%. Il est également à noter qu’il est tout à fait possible d’avoir une assurance-vie composée uniquement de parts de SCPI, reflétant alors les rendements et risques de ces dernières.
SCPI : En 2018, le rendement moyen des SCPI était de 4,35%. Cependant, il convient de prendre en considération d’autres éléments financiers : les frais d’entrée, souvent significatifs, ainsi que les éventuelles moins-values lors de la revente des parts.
L’investisseur avisé prendra donc le temps d’examiner en profondeur les caractéristiques de chaque instrument, en tenant compte de son profil de risque, de ses objectifs à long terme et des frais associés, afin de réaliser un placement optimisé et adapté à ses besoins.
Performance : la palme revient à l’assurance-vie, dès lors qu’on accepte d’y mettre des supports en actions.
Nalo Flex, l’assurance-vie enrichie avec des supports en SCPI
SCPI : régularité du rendement
Si les rendements des SCPI sont, sur le long terme, inférieurs à ceux des supports en action de l’assurance-vie, ils ont l’avantage d’être régulier. En effet, un fonds en actions peut afficher des performances de 10% une année et 0% l’année suivante, on dit que les actions sont volatiles. A contrario, les rendements d’une SCPI sont généralement les mêmes d’une année sur l’autre, bien que généralement plus faibles chaque d’années en années.
Pour avoir la même régularité avec l’assurance-vie, il faudrait opter pour une allocation 100% en fonds en euros. Cependant, comme nous l’avons mentionné plus haut, niveau performance, cela ne serait pas satisfaisant.
Régularité du rendement : avantage à la SCPI.
SCPI ou l’impossibilité de diversifier le risque
Les rendements de SCPI suivent les tendances du marché immobilier. Contrairement au fonds en euros, le capital placé en SCPI n’est pas garanti et peut très bien perdre en valeur, ce fut le cas, par exemple, entre 1993 et 1997 avec le krach immobilier qu’a connu la France. De plus, les SCPI ont majoritairement des biens immobiliers français, se faisant votre investissement a un risque politique économique et fiscal localisé. Par exemple un renforcement de la fiscalité immobilière en France viendrait impacter négativement votre épargne.
A contrario, avec l’assurance-vie, vous pouvez vous constituer un portefeuille d’investissement mondialement diversifié. Par exemple en utilisant des ETF, qui sont des fonds d’investissement à frais réduits, vous investissez d’un coup dans des centaines ou des milliers d’entreprises à travers le monde. Vous pouvez aussi opter pour des fonds de foncières cotées, ce qui vous permettra d’investir indirectement dans des centaines ou des milliers de biens immobiliers à travers le monde.
Diversification : avantage à l’assurance-vie.
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Le risque de liquidité avec les SCPI
Un autre problème des SCPI vient du manque de liquidités des parts sociales (capacité à convertir rapidement ses parts en argent). En effet, contrairement à la plupart des actifs financiers éligibles à l’assurance-vie, les parts sont échangées “over the counter” c’est-à-dire hors marché côté.
Dès lors, si le marché de l’immobilier est en berne, vous pouvez vous retrouver dans l’incapacité de vendre vos parts et donc de récupérer votre argent. Ce fut le cas dans les années 90 par exemple, le nombre de parts de SCPI en attente de cession représentait 1,4 milliards de Francs.
A contrario, avec l’assurance-vie, si vous avez besoin d’argent, un rachat s’effectue sans problèmes en quelques jours.
Disponibilité de l’épargne : avantage à l’assurance-vie
SCPI ou assurance-vie : ou paye-t-on moins de frais
Pour investir dans une SCPI, il suffit d’acheter des parts de capital soit lorsque cette dernière effectue une augmentation de capital soit en achetant des parts à un autre épargnant appelé “associé”. Cependant, dans tous les cas, il vous faudra vous acquitter de frais d’entrée élevés, généralement entre 10% et 12% du montant investi. On parle de frais non acquis à la SCPI. Ainsi, avant de rentabiliser ces frais d’entrée, vous devrez attendre au moins la troisième année de rémunération !
Avec l’assurance-vie, les frais d’entrée (ou frais sur versements) peuvent être facilement évités. La plupart des acteurs en ligne proposent des contrats sans frais d’entrée. En agence, ces frais sont généralement de 2% mais ils sont négociables à la baisse. En revanche, il faudra compter, sur l’assurance-vie, des frais de gestion annuels un peu plus élevés que sur une SCPI. Néanmoins, l’assurance-vie reste bien plus économe en termes de frais.
Frais : avantage à l’assurance-vie
L’effet de levier : un avantage de la SCPI
L’effet de levier consiste à s’endetter pour réaliser un investissement. Ainsi, si cet investissement est lucratif il sera d’autant plus rentable que vous vous serez endetté pour “grossir votre mise”. Lorsque vous effectuez un achat immobilier (pour y résider ou pour faire un investissement locatif), vous pouvez contracter un crédit immobilier. C’est aussi le cas lorsque vous achetez des parts de SCPI, il est possible sous certaines conditions, de les acheter à crédit.
En revanche, dans le cadre d’un placement en assurance-vie, cette possibilité n’existe pas.
Effet de levier : avantage à la SCPI
La fiscalité, plus forte sur les SCPI que sur l’assurance-vie
Les revenus de SCPI sont soumis à une fiscalité de droit commun correspondant à la nature fiscale des produits générés (cession d’immeuble, revenus locatifs, etc…) tandis que l’assurance-vie bénéficie d’un régime fiscal favorable après 8 ans de détention.
La fiscalité des SCPI
Les SCPI sont des sociétés fiscalement transparentes, c’est dire qu’elles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. Chaque associé de la SCPI va liquider l’impôt sur le revenu sur la quote-part des bénéfices réalisés par cette dernière. Il est donc difficile d’envisager prospectivement l’impôt à payer.
Selon la nature des produits générés par la SCPI, les revenus perçus par l’associé seront imposés dans la catégorie :
- plus-value (pour la vente d’immeubles et la cession des parts de SCPI),
- revenus fonciers (pour les revenus locatifs),
- revenu de capitaux mobiliers (lorsque la SCPI effectue des placements de trésorerie).
Les revenus fonciers, sauf exception (détention d’un immeuble de rapport en direct générant des revenus fonciers ou souscription d’un prêt pour l’achat de parts de SCPI), entrent directement dans le barème progressif de l’impôt sur le revenu, pouvant aller jusqu’à 45% pour la tranche la plus élevée.
Par contre, les plus-values immobilières se voient appliquer un abattement proportionnel à la durée de détention du bien (l’exonération d’impôt est acquise à partir de 22 ans, 30 ans pour les prélèvements sociaux) puis application d’un taux forfaitaire de 19% (17,2% pour les prélèvements sociaux).
De même, les plus-values réalisées lors de la cession de parts de SCPI s’assimilent à une plus-value immobilière (abattement proportionnel à la durée de détention des parts).
À noter que les associés de SCPI ne bénéficient pas de l’application de la flat tax pourtant très avantageuse pour les contribuables imposés dans les tranches supérieures ou égales à 14%.
À l’imposition s’ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%, comme sur l’assurance-vie.
La fiscalité de l’assurance-vie
À la différence des SCPI, les revenus générés par l’assurance-vie ne sont pas imposables tant qu’aucun retrait n’est effectué. En tant qu’unique décideur, il est donc beaucoup plus facile d’anticiper l’impôt à payer.
Quant à la fiscalité applicable sur les revenus de l’assurance-vie, elle dépend de la durée de détention du contrat lors du retrait/rachat:
- avant 8 ans, c’est le prélèvement forfaitaire unique qui s’applique, à hauteur de 12,8% des revenus générés ;
- après 8 ans de détention, un taux spécial de 7,5% s’applique sur les intérêts perçus sur la tranche de capital inférieure à 150 000 euros après un abattement de 4 600 € (ou 9 200 € pour un couple).
La fiscalité de l’assurance-vie est donc très avantageuse.
Fiscalité : avantage à l’assurance-vie
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Assurance-vie vs SCPI, le tableau récapitulatif
| SCPI | Assurance vie fonds en euros | Assurance vie en unité de compte | |
|---|---|---|---|
| Rendements approximatifs nets de frais | 4,35% | 1,8% | Obligations majoritaires : 3 à 5%Actions majoritaires : 6 à 8% |
| Risque | Modéré | Aucun | Modéré pour les obligations, élevé pour les actions |
| Liquidité | Difficultés potentielles lors de la vente des parts | Epargne jamais bloquée | Epargne jamais bloquée |
| Effet de levier | Possibilité d’acheter des parts à crédit | Pas d’effet de levier | Pas d’effet de levier |
| Frais d’entrée ou sur versement | 8 à 12% | 0%pour les acteurs en ligne | 0%pour les acteurs en ligne |
| Fiscalité | Élevée | Réduite après 8 ans | Réduite après 8 ans |
Au regard de cette synthèse comparative, l’avantage indéniable de la SCPI réside dans sa bonne rentabilité pour une prise de risque limitée et de la possibilité d’avoir un effet de levier.
Toutefois, une fois les frais déduits et la fiscalité appliquée, la rentabilité des SCPI n’est plus si bonne… Et elle est moins bonne que celle des foncières cotées.
Dans la plupart des cas, l’assurance-vie, avec une allocation d’actifs adaptée à votre horizon d’investissement, sera plus avantageuse. Et comme constituer un portefeuille d’investissement au sein de son contrat d’assurance-vie peut se révéler délicat, sachez que vous pouvez opter pour une gestion pilotée.
Pour aller plus loin, vous pouvez aussi retrouver notre palmarès des meilleurs placements financiers.
Vous souhaitez investir ?
L’essentiel
- Les parts de SCPI sont des actifs financiers tandis que l’assurance-vie est une enveloppe fiscale ;
- Les rendements des SCPI affichent des rendements élevés, mais un risque d’illiquidité des parts sociales ;
- Les risques d’une assurance-vie sont modulables selon les supports d’investissement choisis alors que les SCPI concentrent le risque sur le marché de l’immobilier ;
- La fiscalité de l’assurance-vie est plus avantageuse que celle des revenus de SCPI.
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