Conseils en optimisation fiscale en investissant quand on est un particulier

Optimiser votre fiscalité par le biais d’investissements peut être une solution pour réduire son impôt tout en construisant un patrimoine. En effet, le gouvernement a instauré divers outils qui peuvent permettre aux contribuables d’alléger la pression fiscale : enveloppes d’investissement, dispositifs immobiliers, placements dans l’économie réelle et bien plus encore. Ce guide fait le point sur les options disponibles, leurs conditions et les avantages fiscaux associés. Voici, concrètement, comment faire de l’optimisation fiscale avec un investissement.

État des lieux : la fiscalité de l’investissement en 2025

Le prélèvement forfaitaire unique

Depuis 2018, les revenus du capital (intérêts, dividendes, plus-values mobilières) sont en principe soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), aussi appelé « flat tax », à un taux global de 30 %, avec :

• 12,8 % d’impôt sur le revenu ;
• 17,2 % de prélèvements sociaux.

Notez que vous pouvez également renoncer au PFU et opter pour une imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cela peut être intéressant si votre TMI (tranche marginale d’imposition) est faible, mais désavantageux le cas échéant.

Les évolutions fiscales à connaître

Attention, le Pinel classique a pris fin en décembre 2024, sauf cas particulier (VEFA signée avant fin 2023 avec livraison en 2025).

Autre point important, les dispositifs FIP et FCPI restent ouverts en 2025. Ils permettent toujours de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Cette année, en revanche, le taux de réduction d’impôt pour les FIP classiques (France métropolitaine) est fixé à 18 %.

Seuls les FCPI conservent le taux bonifié de 25 %, tandis que les FIP Corse et Outre-mer permettent toujours de bénéficier d’une réduction de 30 %. Pour rappel, en 2023 et 2024, le taux de 25 % avait été temporairement accordé aux FIP classiques, mais cette mesure n’a pas été prolongée en 2025.  

Optimisation fiscale & investissement : les enveloppes fiscalement avantageuses

Le Plan d’Épargne en Actions (PEA)

Le PEA est une enveloppe fiscale qui permet d’investir en actions européennes tout en bénéficiant d’une exonération d’impôt sur les plus-values, sous certaines conditions. 

Le contrat offre certains avantages fiscaux. En l’occurrence, si vous conservez votre PEA au moins 5 ans, vous n’avez plus aucune imposition sur les plus-values et dividendes à la sortie. Seuls les prélèvements sociaux (17,2 %) restent dus.

L’assurance-vie

L’assurance-vie est une enveloppe fiscale polyvalente qui permet d’investir dans :

• des fonds en euros (capital garanti) ;
• des unités de compte (UC), pour viser plus de performance (actions, SCPI, ETF, etc.).

Mais ce qui la rend particulièrement intéressante, c’est son régime fiscal spécifique, qui s’améliore avec le temps.

En effet, après 8 ans, vous bénéficiez chaque année d’un abattement sur les gains retirés (4 600 € ou 9 200 €).

Au-delà, les gains sont taxés :

• soit au PFU (prélèvement forfaitaire unique) ;
• soit au barème progressif sur option.

Enfin, d’un point de vue successoral, le contrat est également très avantageux. Si vous effectuez vos versements avant 70 ans :

• Chaque bénéficiaire profite d’un abattement de 152 500 € sur les capitaux transmis.
• Puis la taxation passe à 20 % jusqu’à 852 500 €, puis 31,25 % au-delà.

Si vous versez après 70 ans, un abattement global de 30 500 € est appliqué (tous bénéficiaires confondus).

Le Plan d’Épargne Retraite (PER)

Le PER est une enveloppe créée par la loi Pacte en 2019 pour regrouper et remplacer les anciens dispositifs (PERP, Madelin, etc.).

Il permet d’épargner sur le long terme, avec une sortie à la retraite, en capital, en rente ou les deux et avec un fort levier fiscal à l’entrée.

En effet, les sommes versées sur votre contrat sont déductibles de vos revenus, dans la limite de votre plafond fiscal PER.

Ainsi, vous réduisez immédiatement votre impôt à payer, ce qui est très avantageux à TMI élevé (plus il est important, plus vous économisez).

Optimisation fiscale & investissement : les investissements défiscalisants directs

Les fonds d’investissement (FCPI/FIP)

Les FCPI (Fonds Communs de Placement dans l’Innovation) financent des PME innovantes non cotées. Les FIP (Fonds d’Investissement de Proximité) financent des PME régionales (FIP classique, FIP Corse, FIP outre-mer).

Ici, vous investissez donc dans un fonds de capital-investissement, géré par une société de gestion agréée par l’AMF.

Ces fonds sont illiquides (blocage de 5 à 10 ans) et à haut risque, mais ils offrent une réduction d’impôt immédiate comme le montre le tableau ci-dessous.

Type de fonds	Réduction d’impôt sur le revenu
FCPI agréé	25 %
FIP classique	18 %
FIP Corse/outre-mer	30 %

Autre avantage, si le fonds est conservé jusqu’à sa liquidation (souvent 8 à 10 ans), les plus-values sont exonérées d’impôt sur le revenu, mais restent soumises aux prélèvements sociaux (17,2 %).

L’investissement dans une PME

En investissant dans une PME non cotée, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu immédiate, sous conditions de conservation.

Cette dernière est de 25 % du montant investi (dans la limite de 50 000 € pour une personne seule ou 100 000 € pour un couple), soit une réduction d’impôt maximale de 12 500 € ou 25 000 € par an.

Attention, toutefois, ce plafond concerne uniquement l’investissement direct au capital de PME. Pour les investissements via FCPI ou FIP, les plafonds sont de : 

• 12 000 € pour une personne seule et 24 000 € pour un couple pour les FCPI/FIP classiques ;
• 18 000 € pour une personne seule et 36 000 € pour un couple pour les FIP Corse ou Outre-mer. 

Si vous conservez les titres au moins 5 ans, les plus-values sont exonérées d’impôt sur le revenu, mais soumises aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Une sortie anticipée fait perdre l’avantage fiscal (sauf exceptions comme le décès, l’invalidité, le licenciement…).

Les Groupements Forestiers (GFI)

Un GFI est une société civile qui détient des parcelles forestières, gérées durablement pour produire du bois. Vous y investissez sous forme de parts, généralement à partir de 5 000 € à 10 000 €, en devenant copropriétaire de forêts.

Les GFI offrent certains avantages : 

• Une réduction d’impôt de 18 % du montant investi (plafonné à 5 700 € pour une personne seule ou 11 400 € pour un couple).
• Les parts de GFI sont exonérées d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) à 75 %, jusqu’à 101 897 € de valeur par investisseur.
• Une exonération de 75 % de leur valeur en cas de succession ou donation (à condition de conserver les parts 2 ans après la transmission).

L’optimisation fiscale immobilière

Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet d’investir dans l’immobilier locatif meublé tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux. Ce statut permet deux régimes fiscaux distincts, selon le montant des loyers et le type de déclaration choisi : 

• Le régime micro-BIC qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les loyers perçus de 50 % pour les locations meublées classiques et les meublés de tourisme classés (dans la limite de 77 700 € de recettes annuelles) ou de 30 % pour les meublés de tourisme non classés (avec un plafond de 15 000 € de recettes par an). Vous ne payez donc de l’impôt que sur la part restante après abattement.Le régime réel qui vous permet de déduire l’intégralité de vos charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, etc.). 

Dispositifs locatifs post-Pinel

Depuis la fin progressive du Pinel classique, d’autres dispositifs permettent encore d’alléger sa fiscalité tout en investissant dans l’immobilier locatif, notamment dans l’ancien.

C’est par exemple le cas de la loi Denormandie, qui encourage la rénovation de logements anciens situés dans des zones ciblées (centres-villes dégradés, zones ORT, copropriétés en difficulté).

En échange de travaux significatifs représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, vous bénéficiez (sous conditions) d’une réduction d’impôt sur le revenu :

• 12 % si vous louez pendant 6 ans ;
• 18 % sur 9 ans ;
• 21 % sur 12 ans.

Notez, en parallèle, que vous pouvez également vous tourner vers le déficit foncier. Si vous réalisez des travaux dans un logement ancien destiné à la location nue, le régime du déficit foncier vous permet de déduire jusqu’à 10 700 € par an de votre revenu global imposable. 

Enfin, la loi Malraux, de son côté, s’adresse aux contribuables qui restaurent des immeubles classés ou situés dans des secteurs sauvegardés.

Elle ouvre droit à une réduction d’impôt de 22 % à 30 % des travaux réalisés, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans. En contrepartie, vous devez louer le bien nu pendant au moins 9 ans.

Les stratégies avancées d’optimisation

Enfin, il existe deux autres stratégies d’optimisation fiscale qui pourraient vous intéresser : 

• Le démembrement de propriété. Le démembrement consiste à séparer l’usufruit (le droit d’utiliser un bien ou d’en percevoir les loyers) de la nue-propriété (le droit de posséder le bien à terme). C’est une stratégie efficace pour préparer une transmission tout en réduisant la fiscalité. Par exemple, vous pouvez donner la nue-propriété à vos enfants tout en gardant l’usufruit à vie. À votre décès, ils récupèrent le bien sans droits supplémentaires. Le démembrement permet également d’acheter la nue-propriété d’un bien avec une décote de 30 à 50 %, et en devenir pleinement propriétaire à l’extinction de l’usufruit.
  
• La holding patrimoniale. Créer une holding (société mère) permet de détenir ses sociétés ou ses biens immobiliers de manière centralisée. Cette solution présente plusieurs avantages, notamment : optimisation de la fiscalité des dividendes, meilleure transmission, effet de levier pour réinvestir. Il peut s’agir d’un outil puissant pour ceux qui ont un patrimoine conséquent ou une activité professionnelle, mais elle nécessite un excellent accompagnement fiscal et juridique.