Pourquoi et comment investir dans des ETF immobiliers en 2024 ?

Investir dans l’immobilier peut sembler intimidant en raison des coûts élevés, du manque de liquidité et de la gestion complexe des biens. Cependant, il existe une solution plus accessible : les ETF immobiliers. Ces fonds indiciels permettent d’investir dans un panier d’actifs immobiliers cotés en bourse, offrant ainsi une exposition diversifiée au secteur immobilier sans les contraintes de l’immobilier direct. Ce guide complet vous expliquera pourquoi et comment investir dans des ETF immobiliers en 2024, en vous présentant leurs avantages, leurs inconvénients et les meilleures stratégies d’investissement à adopter.

Qu’est-ce qu’un ETF immobilier ?

Les bases des ETF immobiliers

Un ETF immobilier, ou fonds indiciel immobilier, est un produit financier qui permet d’investir dans le secteur immobilier sans acheter directement des biens physiques.

Cet ETF regroupe un panier d’actifs immobiliers, généralement constitué de sociétés foncières cotées en bourse et de fonds d’investissement immobiliers cotés (REITs pour Real Estate Investment Trusts ou SIIC en ce qui concerne les foncières cotées françaises).

En achetant une part de cet ETF, vous investissez indirectement dans un large éventail de biens immobiliers, qu’ils soient résidentiels, commerciaux ou industriels.

Le fonctionnement de ces ETF repose sur la réplication d’un indice boursier spécialisé dans l’immobilier. Par exemple, un ETF immobilier peut suivre la performance d’un indice regroupant les principales entreprises immobilières d’une région ou à l’échelle mondiale.

Cela vous permet d’obtenir une exposition diversifiée à plusieurs actifs immobiliers, tout en évitant les contraintes liées à l’achat direct de biens, comme les frais élevés ou la gestion locative.

Les avantages des ETF immobiliers par rapport à l’immobilier direct

L’immobilier en direct à des fins d’investissement souffre de plusieurs inconvénients majeurs :

• Des coûts de transaction élevés : En France, chaque transaction immobilière dans l’ancien est soumise à des droits de mutation et des frais d’acquisition représentant environ 8 % du prix de vente.
  
  
• Des coûts de gestion élevés : Faire un investissement locatif en direct nécessite du temps et de l’argent tant pour la recherche des opportunités que pour la gestion locative et l’entretien du bien.
  
  
• Une faible liquidité : Bien que cela dépend du type de bien et de sa localisation, liquider un investissement immobilier prend au moins 3 mois.
  
  
• Un ticket d’entrée élevé : Acheter un bien immobilier en direct nécessite un capital important, même en ayant recours à un prêt immobilier puisque la banque exigera le plus soufflant un apport suffisant pour égaliser le cashflow (environ 30 % du montant de l’opération au taux d’intérêt actuel).
  
  Cette réalité entraîne une mobilisation importante de votre capital sur un seul actif dégradant la résilience de votre patrimoine face aux risques locatifs (vacance locative, impayés, dégradations, travaux de copropriété…).
  

Avec un ETF immobilier, vous limitez ces différents inconvénients :

• Liquidité élevée : Vous pouvez vendre les parts de l’ETF immobilier rapidement via la bourse, contrairement à l’immobilier physique.
  
  
• Accessibilité : Dans la mesure où un ETF est une part de fonds, les tickets d’entrée sont beaucoup plus bas qu’un achat immobilier en direct. Vous pouvez commencer à investir avec quelques dizaines d’euros.
  
  
• Frais réduits : Même si la gestion d’un patrimoine immobilier par l’intermédiaire d’un fonds génère des frais imputés sur les recettes immobilières, les économies d’échelle découlant de la gestion d’un parc permettent de réduire les frais tout en déléguant la totalité de la gestion. Ces frais peuvent par ailleurs être compensés par les avantages fiscaux des enveloppes fiscales comme l’assurance-vie ou le PER (Plan d’Épargne Retraite).
  
  
• Diversification : Un ETF immobilier est composé d’une multitude de foncières diluant le risque financier (vacance locative, impayés, dégradation…) sur une multitude de biens immobiliers. Le risque est donc moins important que pour l’achat d’un seul bien immobilier en direct.

Lire aussi : Pourquoi et comment investir en ETF via une assurance-vie en 2024 ?

Tout au plus les ETF immobiliers souffrent d’un inconvénient face à l’immobilier direct : l’impossibilité de recourir à un financement à long terme pour l’acquisition des parts. Il n’existe pas à notre connaissance d’ETF immobilier à effet de levier.

Quels sont les meilleurs ETF immobiliers en 2024 ?

Il existe de nombreux ETF immobiliers sur le marché qui suivent différents indices immobiliers. Ces indices sont construits autour d’une logique de spécialisation : 

• Certains indices sont globaux et cherchent à englober le plus de foncières possible à travers le monde, tout type de biens immobiliers confondu. C’est le cas par exemple du GPR Global index 100 qui l’équivalent du MSCI World en ce qui concerne les foncières côtés.
  
  
• D’autres indices sont plus spécialisés sur un secteur géographique et des types de biens spécifiques. Par exemple, certains ETF immobiliers répliquent le FTSE EPRA Nareit Developed Europe Index Net TRI pour exposer l’investisseur exclusivement aux marchés de l’immobilier européen.

Choisir un ETF immobilier, c’est avant tout choisir l’indice qu’il réplique en fonction de vos objectifs financiers et de votre stratégie d’investissement.

Quelques exemples d’ETF immobilier reconnus

En tenant compte de l’indice répliqué, voici quelques exemples d’ETF qui pourrait correspondre à vos objectifs d’investissement :

• VanEck Global Real Estate : Cet ETF réplique l’indice GPR Global 100. Il offre une exposition mondiale aux foncières cotées avec pour sous-jacent des biens immobiliers de toutes natures (commerciales, résidentielles, bureaux, industrielles…) situés à travers le monde. Toutefois, il faut noter que les REITs US représentent 70 % de la valeur de l’indice. Ces frais de 0,25 % / an sont relativement bas par rapport à la moyenne des ETF immobiliers.
  
  
• iShares European Property Yield : Répliquant l’indice FTSE EPRA/NAREIT Europe ex UK Dividend+ , cet ETF a pour vocation de suivre la performance de foncières situées en Europe. Bien que sa performance les 10 dernières années soit relativement faible (2,82 % / an), elle connaît une très forte accélération depuis 1 an (+24,17 %) alors même que le cours de cet ETF n’a pas encore atteint sa valeur comptable. Autrement dit, il est probable que cet ETF soit encore sous-évalué.
  
  
• Lyxor PEA Immobilier Europe : Cet ETF réplique l’indice FTSE EPRA Nareit Developed Europe. Il vise à couvrir un panel de foncière européenne. Il a la particularité d’être éligible au PEA offrant ainsi aux investisseurs une exonération des gains d’impôt sur le revenu à partir de la 5e année (à compter de l’ouverture du PEA).
  
  
• iShares US Property Yield : Cet ETF est conçu pour une exposition aux REITs américains, idéal pour profiter de la croissance du secteur immobilier aux USA. Il présente toutefois une capitalisation boursière 2 fois plus importante que sa valeur comptable. Reste à savoir si la valorisation du marché immobilier américain pourra rattraper cet écart et ainsi justifier le cours actuel.
  
  
• Amundi FTSE EPRA NAREIT Global : Il s’agit d’un ETF global assurant une diversification géographique dans tous les pays de l’OCDE, bien que les US soient majoritairement représentés avec plus de 60 % de l’actif. Il se distingue par ses frais de gestion relativement faibles (0,24 % / an) par rapport à la moyenne des ETF.

Comparatif des performances et des frais de ces ETF immobiliers

Voici un récapitulatif des différents ETF immobiliers présentés précédemment pour faciliter la comparaison. À noter que les performances affichées sont brutes de fiscalité. Le choix de l’enveloppe fiscale pour détenir ces ETF a donc une importance majeure sur les performances nettes obtenues. 

Rappelons aussi que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Nom de l’ETF	Indice répliqué	Zone géographique	Frais (TER)	Performance YTD*	Performance annuelle sur les 5 dernières années*
VanEck Global Real Estate	GPR Global 100 (70 % US)	Monde	0,25 % / an	+10,76 %	+2,57 %
iShares European Property Yield UCITS ETF	FTSE EPRA/NAREIT Europe ex UK Dividend+ Index	Europe	0,40 % / an	+24,17 %	-3,48 %
Lyxor PEA Immobilier Europe	FTSE EPRA Nareit Developed Europe Index Net TRI	Europe	0,40 % / an	+28,73 %	-0,92 %
iShares US Property Yield	FTSE EPRA/NAREIT United States Dividend+ Index	US	0,40 % / an	+20,79 %	+3,61 %
Amundi FTSE EPRA NAREIT Global	FTSE EPRA/NAREIT Developed Index Net TRI EUR	OCDE (60 % US)	0,24 % / an	+17,49 %	+1,33 %

*Au 19/09/2024

Pourquoi choisir un ETF immobilier ?

Les atouts majeurs des ETF immobiliers

Outre leurs avantages comparatifs par rapport à l’immobilier en direct, les ETF immobiliers présentent des avantages propres :

• Rentabilité et rendement : Les ETF immobiliers offrent des dividendes réguliers (pour ceux qui en distribuent) et relativement stables. En effet, la volatilité des ETF immobiliers comparée à des ETF actions est moins importante. En investissant sur une période supérieure à 10 ans, il est possible de s’attendre à des rendements compris entre 3 et 5 % brut (bien que cela ne soit pas garanti).
  
  
• Fiscalité avantageuse : L’autre avantage majeur réside dans la fiscalité des ETF immobiliers. D’une part, un ETF immobilier n’est pas soumis à la fiscalité immobilière, mais à la fiscalité relative aux actifs financiers qui est beaucoup plus avantageuse, surtout pour les contribuables à haut revenu.
  
  D’autre part, il est possible d’acquérir des ETF immobiliers avec une enveloppe fiscale comme l’assurance-vie, le PER et dans certains cas le PEA.
  
  Ces enveloppes permettent de capitaliser les gains hors fiscalité (les dividendes et plus-values ne sont pas imposables en l’absence de retrait) et de profiter d’avantages fiscaux à l’entrée (pour le cas du PER et de la déduction fiscale des versements) ou lors d’un retrait avec des réductions de taux (assurance vie après 8 ans) ou des exonérations (PEA après 5 ans) sur les gains réalisés.

Lire aussi : Investir dans les ETF avec un PER pour optimiser au mieux votre épargne retraite

Les risques à prendre en compte avant d’investir dans des ETF immobiliers

Néanmoins, comme tout investissement, les ETF immobiliers présentent certains risques qu’il est important de comprendre avant d’y investir :

• Volatilité des marchés : Les ETF immobiliers, bien qu’ils soient liés à des actifs immobiliers réputés stables, restent des produits financiers cotés en bourse. Ils sont donc soumis aux fluctuations des marchés financiers, particulièrement influencés par les taux d’intérêt et l’évolution générale de l’économie.
  
  En période de hausse des taux d’intérêt, les prix des actifs immobiliers peuvent chuter, affectant directement la valeur de l’ETF. Contrairement aux SCPI, il faut bien comprendre que la valeur des parts est dictée par une logique d’offre et de demande et n’est pas nécessairement indexée sur la valeur comptable des biens immobiliers détenus.
  
  
• Concentration géographique : Certains ETF immobiliers sont concentrés sur un seul marché, comme les États-Unis, l’Europe ou le Japon. Comme nous avons pu le voir, même les ETF immobiliers répliquant un indice mondial sont fortement concentrés autour des REITs américains.
  
  Cette concentration géographique peut être risquée si ce marché traverse des difficultés économiques ou connaît des régulations défavorables à l’immobilier. Une diversification géographique plus large permet de mieux répartir les risques.
  
  
• Frais indirects : Bien que les ETF immobiliers soient connus pour avoir des frais de gestion relativement bas, il ne faut pas négliger les frais indirects. Les REITs (foncières cotées), sous-jacents dans lesquels l’ETF investit, ont eux-mêmes des frais de gestion, qui peuvent impacter la rentabilité globale de l’investissement.
  
  Ces frais sont souvent moins visibles, mais peuvent s’accumuler au fil du temps. Le truchement des ETF peut rendre la lisibilité difficile de ce dans quoi vous investissez et la manière dont sont gérés les différents actifs immobiliers détenus par les foncières.

Avant d’investir dans un ETF immobilier, il est donc essentiel de bien comprendre ces risques et de s’assurer que ce type d’actif est en adéquation avec votre profil d’investisseur et vos objectifs financiers.

Comment choisir le bon ETF immobilier pour votre portefeuille ?

Les critères de sélection d’un ETF immobilier

Pour sélectionner un ETF immobilier adapté à votre portefeuille, il est important de prendre en compte plusieurs critères afin de maximiser le potentiel de rendement tout en limitant les risques : 

• Frais de gestion : Les frais de gestion d’un ETF immobilier peuvent varier d’un produit à l’autre. Pour optimiser votre investissement, il est conseillé de privilégier des ETF avec des frais annuels inférieurs à 0,50 %. Des frais plus faibles permettent d’améliorer le rendement net de votre investissement sur le long terme.
  
  
• Indice suivi : Il est crucial de vérifier quel indice l’ETF suit. Certains ETF se concentrent sur des indices globaux, offrant une large diversification géographique, tandis que d’autres se focalisent sur des marchés régionaux ou spécifiques (comme l’Europe ou les États-Unis).
  
  
• Liquidité et taille du fonds : Un ETF de grande taille présente généralement une meilleure liquidité. Cela signifie que les écarts entre les prix d’achat et de vente sont réduits, ce qui facilite les transactions sans affecter trop significativement la valeur de vos parts. Un fonds de grande taille peut également résister plus facilement à des fluctuations importantes du marché.
  
  
• Politique de distribution (ACC ou DIST) : Selon votre stratégie d’investissement, vous pouvez choisir entre des ETF capitalisant (ACC) ou distribuant (DIST). Les ETF capitalisant réinvestissent les dividendes pour accroître la valeur de la part, ce qui est idéal pour une stratégie de croissance à long terme. Les ETF distribuant, quant à eux, versent régulièrement les dividendes aux investisseurs, ce qui peut convenir pour une stratégie de génération de revenus passifs.
  
  
• Ratio cours/valeur comptable : Cet indicateur est utile pour savoir si le cours de l’ETF est décorrélé de son fondamental économique à savoir la valeur de l’actif immobilier des foncières cotées. En effet, l’immobilier peut présenter un potentiel de croissance sur le long terme, mais ce n’est pas une start-up pour autant. Lorsque le cours est bien supérieur à la valeur de l’actif net, il faut se poser les bonnes questions.

Lire aussi : Comment sélectionner un bon ETF ?

Comment intégrer un ETF immobilier dans votre stratégie d’investissement ?

L’intégration d’un ETF immobilier dans votre portefeuille dépend de vos objectifs financiers à court et long terme, mais il ne saurait, à notre sens, constituer le socle de votre portefeuille et de votre stratégie.

Il faut appréhender un ETF immobilier comme une manière de diversifier facilement votre portefeuille financier en y incluant de l’immobilier. Bien que cotés en bourse, les ETF immobiliers sont relativement décorrélés (mais pas totalement) des autres actifs boursiers tels que les actions et les obligations.

Même si les obligations et l’immobilier peuvent être affectés par les variations de taux directeur des Banques centrales, d’autres tendances macro-économiques ne les affectent pas de la même manière. 

Aussi, la plupart des investisseurs les utilisent pour stabiliser la volatilité d’un portefeuille composé majoritairement d’actions cotées. En effet, contrairement aux actions, l’immobilier offre une certaine prévisibilité quant aux rendements futurs, ce qui permet de diluer les variations imprévisibles des actifs boursiers.

Enfin, il faut tenir compte de votre patrimoine global. Si vous êtes déjà propriétaire de biens immobiliers et que ces derniers représentent déjà une part importante de vos actifs, il est peut être préférable de ne pas vous surexposer à l’immobilier outre mesure avec des ETF. 

Dans une optique de long terme

Ainsi, dans une optique long terme, la stratégie d’investissement dépendra de votre profil de risque : 

• Si vous êtes plutôt dans une optique agressive, 5 % à 15 % de votre portefeuille en ETF immobilier permettent de créer une base relativement stable (en plus éventuellement de vos actifs obligataires).
  
  
• Si vous êtes dans une approche défensive, l’ETF immobilier peut être utile pour dynamiser le rendement de votre fonds en euros et de vos actifs obligataires (à faible risque) sans pour autant faire glisser proportionnellement votre prise de risque. La proportion est à ajuster selon votre rendement cible, mais une part trop importante d’ETF immobilier nous semble contre-productive. Quitte à dynamiser son portefeuille, autant ajouter une petite part d’actions cotées plutôt qu’une surreprésentation d’ETF immobilier.

Dans une optique de court terme

À court terme, les ETF immobiliers présentent des risques importants en raison de leur volatilité. Même avec des ETF, l’immobilier doit se concevoir dans une optique de long terme pour maximiser la rentabilité au regard de la prise de risque. 

Si vous souhaitez prendre des risques, vous pouvez néanmoins ajouter une petite proportion d’ETF immobilier.

Sachez que vous pouvez reproduire facilement cette stratégie grâce à l’assurance-vie de Nalo en gestion pilotée. Selon votre profil de risque et vos ambitions, nous calculons la juste part d’ETF à intégrer dans votre portefeuille !

ETF immobilier vs SCPI : quelle solution d’investissement choisir ?

Lorsque vous envisagez d’investir dans l’immobilier, deux options courantes se présentent : les ETF immobiliers et les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Chacune de ces solutions présente des avantages et des inconvénients, et le choix entre les deux dépendra de vos objectifs d’investissement, de votre horizon temporel et de votre tolérance au risque : 

• Liquidité : Au niveau de la liquidité, les ETF immobiliers sont beaucoup plus liquides que les parts de SCPI en raison de la cotation des parts sur un marché financier.
  
  
• Frais : Les SCPI sont généralement associées à des frais plus élevés que les ETF immobiliers. En effet, les frais d’acquisition pour une SCPI peuvent atteindre 8 à 12 %, et les frais de gestion annuels sont également plus élevés, avoisinant souvent 5 %. En comparaison, les ETF immobiliers ont des frais de gestion nettement plus faibles, souvent inférieurs à 0,50 % par an, ce qui en fait une option plus rentable sur le long terme.
  
  Toutefois, cette comparaison ne tient pas compte des frais indirects. En effet, les foncières composant l’ETF immobilier ont elles aussi des frais de fonctionnement plus ou moins importants qui se retranchent directement sur la rentabilité des actifs immobiliers. 
  
  
• Fiscalité : Dans la mesure où les ETF immobiliers sont fiscalisés comme des actifs financiers, ils sont plus avantageux que les SCPI qui sont transparentes fiscalement (l’investisseur est donc imposé comme s’il possédait les biens immobiliers en nom propre, selon les règles de fiscalité immobilière). Néanmoins, certaines SCPI sont éligibles aux enveloppes fiscales alignant leur fiscalité avec celle des ETF immobiliers.
  
  
• Transparence : L’actif détenu par une SCPI est plus lisible par les investisseurs que l’actif immobilier des multitudes de foncières composant l’indice d’un ETF immobilier.

Volatilité et valeur des parts : Les parts de SCPI sont moins volatiles que les parts d’ETF immobilier puisqu’elles ne sont pas cotées en bourse. La valeur des parts de SCPI est déterminée par la société de gestion conformément à la valeur des actifs immobiliers détenus.

A contrario, la valeur des parts des ETF est déterminée selon la valorisation des foncières cotées détenues dont la valeur dépend de l’offre et de la demande sur les marchés financiers (et pas forcément de la valeur des actifs immobiliers détenus).