Comment préparer un projet immobilier grâce à l’investissement financier ?

Acheter un bien immobilier implique presque toujours de constituer un apport solide. Si le Livret A ou le PEL (Plan d’Épargne Logement) peuvent, à première vue, sembler adaptés pour mettre de l’argent de côté, les contrats montrent vite leurs limites : plafonds restreints, rendement faible et capital qui progresse lentement. Pour avancer plus efficacement, il existe d’autres solutions, comme l’assurance-vie, le CTO ou même le PEA. Autant d’outils qui permettent de bâtir un apport conséquent et de sécuriser son investissement. Comment préparer un projet immobilier grâce à l’investissement financier ?

Les défis financiers d’un projet immobilier

Avoir un projet immobilier est une belle aventure de vie, mais il demande une vraie préparation financière. Et pour cause, dans la grande majorité des cas, cela nécessite de se présenter à la banque avec un apport (pour rassurer l’établissement prêteur).

Ce dernier représente souvent entre 10 % et 20 % du prix du bien, auxquels il faut ajouter les frais de notaire.

Un projet immobilier peut donc se préparer en un an comme en dix ans. Si vous avez déjà pas mal d’argent de côté, la préparation est généralement courte.

Il suffit ici de finaliser l’épargne manquante et de lancer le crédit rapidement. En revanche, si vous partez d’un peu plus loin, et que vous n’avez pas ou peu d’apport, vous aurez sans doute besoin de plusieurs années pour épargner et faire grossir votre capital.

Quels placements envisager pour préparer un projet immobilier ?

Les solutions traditionnelles : Livret A, LDDS et PEL

Pour préparer votre projet immobilier, vous pourriez envisager les solutions traditionnelles comme le Livret A, le LDDS (Livret de Développement Durable et Solidaire) ou le PEL (Plan Épargne Logement).

	Livret A	LDDS	PEL
Type de produit	Livret d’épargne sécurisé	Livret d’épargne sécurisé	Placement sécurisé
Taux	1,7 %	1,7 %	1,75 % brut garanti
Plafond	22 950 €	12 000 €	61 200 €
Disponibilité	Argent récupérable à tout moment	Argent récupérable à tout moment	Blocage minimum de 4 ans pour profiter pleinement des avantages
Utilisé pour un projet immobilier	Parfait pour placer l’épargne de précaution et l’apport à court terme, car 100 % sécurisé et disponible immédiatement.	Complément du Livret A. Une fois le Livret A rempli, on peut utiliser le LDDS pour continuer à épargner en toute sécurité et sans impôt.	Permet de se constituer une épargne régulière (versement minimum de 540 € par an). Peut donner droit à un prêt immobilier à taux garanti. Plus rigide que le Livret A/LDDS, mais mieux adapté à un projet immobilier si vous êtes sûrs de votre projet et prêts à bloquer une partie de votre argent
Fiscalité	Exonéré d’impôt et de prélèvements sociaux	Exonéré d’impôt et de prélèvements sociaux	Intérêts soumis au PFU 30 %

Les placements financiers modernes

Le compte-titres ordinaire (CTO) est un support qui permet d’investir en Bourse. Grâce au CTO, il est possible d’acheter des actions, obligations, ETF (fonds indiciels), etc.

Le placement offre une certaine liberté, puisque : 

• Vous pouvez investir sur toutes les places boursières (actions françaises, américaines, internationales, etc.).
• Il n’existe pas de plafond de versement.

Le PEA (plan d’épargne en actions), de son côté, est un compte qui peut vous permettre d’investir en actions européennes (directement ou via des fonds/ETF). Il présente également un avantage fiscal.

Si vous conservez le plan au moins 5 ans, vos gains (plus-values, dividendes) sont exonérés d’impôt sur le revenu (vous ne payez que les prélèvements sociaux de 17,2 %). En revanche, contrairement au CTO, il présente un plafond (de 150 000 € pour le PEA classique). 

Quoi qu’il en soit, il est possible d’utiliser un compte-titres ou un PEA pour financer un projet immobilier, mais pas de la même manière qu’un Livret A ou un PEL.

Ici, vous épargnez et investissez en actions via un PEA ou un compte-titres. Au moment où vous êtes prêts à acheter, vous vendez vos titres pour récupérer le capital et éventuellement vos gains.

Cet argent peut ensuite servir d’apport personnel ou de réserve pour les frais (notaire, travaux, ameublement).

Mais attention, il existe des risques : 

• Pas de garantie du capital. 
• Fluctuations des marchés. 
• Fiscalité parfois importante. 

Pourquoi l’assurance-vie est-elle le placement idéal pour un projet immobilier ?

L’assurance-vie est un contrat d’épargne que vous ouvrez auprès d’une banque ou d’un assureur.

Voici comment fonctionne le contrat : 

• Vous y versez de l’argent (en une fois ou régulièrement).
• Cet argent peut être investi sur deux types de supports :
  • Fonds en euros : sécurisés, capital garanti, rendement moyen de 2 % à 3,5 % selon les assureurs.
  • Unités de compte (UC) : actions, obligations, immobilier papier (SCPI, OPCI)… plus risqué, mais potentiellement plus rentable.

Vous pouvez choisir la répartition selon votre tolérance au risque et votre horizon (100 % fonds euros si vous voulez la sécurité, ou un mix avec UC si vous avez du temps devant vous).

Le contrat peut être le placement idéal pour un projet immobilier pour plusieurs raisons :

• Vous pouvez retirer une partie de votre argent (rachat partiel) quand vous voulez. L’argent reste disponible.
• Après 8 ans, vos retraits sont peu taxés (abattement de 4 600 € par an sur les gains, 9 200 € pour un couple).
• Le rendement est potentiellement supérieur aux livrets.
• Il n’existe pas de plafond. Vous pouvez y mettre autant que vous voulez (contrairement au Livret A/LDDS).

Mais attention, le contrat n’est pas sans risques :

• Il n’est pas 100 % liquide comme un livret. Il faut parfois attendre quelques jours pour récupérer son capital (contrairement au Livret A où c’est immédiat).
• Avant 8 ans, les retraits sont plus taxés (prélèvement forfaitaire unique 30 % sur les gains). Enfin, il est important de bien comprendre les supports (fonds euros et unités de compte) pour bien les utiliser.

Bon à savoir

L’assurance-vie est à envisager si vous avez un projet immobilier dans minimum 5 voire 8 ans. Dans ce cas, vous aurez à la fois le temps de profiter des avantages fiscaux offerts et de choisir une gestion sécurisée et dynamique avec des gains et pertes lissées dans le temps.

Comment utiliser concrètement l’assurance-vie pour un projet immobilier ?

Prenons un exemple simplifié. Vous pouvez épargner 500 € par mois. Vous ouvrez un contrat d’assurance-vie et décidez de le garder pendant 5 ans. À terme, vous avez mis de côté 500 € x 12 mois x 5 ans = 30 000 € de capital. 

Ensuite, selon la façon dont vous placez cet argent dans l’assurance-vie, le résultat change. Imaginons que vous placiez votre argent 100 % en fonds euros (sécurisé, avec rendement moyen estimé de 2,5 % par an). Au bout de 5 ans, vous aurez environ 31 900 € (30 000 € versés + 1 900 € d’intérêts environ).

Si vous optez pour une répartition à 50 % fonds euros et  50 % unités de compte avec un rendement espéré de  4 % par an, au bout de 5 ans, vous aurez environ 33 000 € de capital (environ 3 000 € d’intérêts). 

Si vous optez pour 100 % d’unités de compte (plus risqué), avec un rendement de 6 %, au bout de 5 ans, vous aurez environ 35 000 € de capital (mais avec un risque de finir aussi sous 30 000 € si la Bourse est en baisse au moment du retrait).

Dans la réalité, il est souvent recommandé de placer la majorité de vos versements (70 à 80 %) sur le fonds euros pour sécuriser le capital et de mettre le reste (20 à 30 %) en unités de compte diversifiées pour booster un peu le rendement. Cela étant, ce n’est pas une généralité, car tout dépend aussi de vos objectifs et de votre profil d’investisseurs. Le mieux, pour éviter les impairs, et être certain d’avoir un portefeuille qui vous correspond réellement, est de bénéficier d’un accompagnement personnalisé, comme nous le proposons chez Nalo.

Peut-on combiner les différentes solutions proposées pour faire avancer son projet immobilier ? 

En effet, il est toujours mieux de combiner plusieurs options, car chaque solution a un rôle différent selon votre horizon et vos besoins. Agir ainsi permet aussi de diversifier au mieux son placement et donc, de prendre le moins de risque possible. 

L’idéal serait donc : 

• d’avoir une épargne de précaution (comme un Livret A ou LDDS) ;
• en parallèle d’ouvrir un placement dédié à votre projet immobilier (PEL ou assurance-vie, par exemple) ;
• et de conserver une épargne à long terme en complément (une assurance-vie en unité de compte ou un PEA, selon votre profil). 

Cette stratégie multisupport couvre à la fois vos besoins immédiats, votre projet immobilier et vos finances de long terme.