Comment éviter les droits de succession sur mon bien immobilier ?

Publié le 19/06/2024

7 min
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Pour éviter les droits de succession sur un bien immobilier vous pouvez : créer une SCI familiale, démembrer votre propriété, faire une donation de votre vivant, investir votre capital immobilier dans une assurance-vie ou encore opter pour le régime de la communauté universelle. Chaque technique présente ses avantages et ses inconvénients, mais vous permet de réduire voire de contourner les frais de succession pour vos proches !

Comment calculer ses droits de succession sur un bien immobilier ?

Les frais de succession sur un bien immobilier varient en fonction de plusieurs critères :

  • la valeur du bien ;
  • le montant des dettes éventuelles ;
  • votre lien avec le défunt.

Pour connaître le montant des droits de succession, les étapes sont les suivantes :

ÉTAPE 1 : Faire estimer la valeur des biens du défunt

Cette tâche est à la charge du notaire et/ou d’un expert immobilier. Elle permet de connaître la valeur du patrimoine qui sera réparti entre les héritiers.

ÉTAPE 2 : Déduire le montant des dettes

C’est le notaire qui a pour rôle d’évaluer les dettes du défunt. Elles sont déduites de la valeur totale du patrimoine pour solder les dettes.

ÉTAPE 3 : Évaluer la part d’héritage par héritiers

Le patrimoine restant est divisé entre les héritiers en fonction du lien de parenté, et éventuellement selon le testament du défunt. La part d’héritage est aussi appelée part taxable.

ÉTAPE 4 : Appliquer un abattement personnel

L’application de l’abattement personnel permet de réduire le montant de votre part taxable, ce qui permet, in fine, de réduire voire même d’éviter les droits de succession !

Abattement pour calculer les droits de succession :

👶 Lien de parenté🔎 Abattement personnel
Enfant, père ou mère100 000 €
Frère ou soeur15 932 €
Neveu ou nièce7 967 €
Autre lien1 594 €
Si handicap : abattement supplémentaire cumulable159 325 €

ÉTAPE 5 : Calculer les frais de succession

Pour calculer vos droits de succession, vous devez appliquer un barème en fonction de votre lien de parenté avec le défunt.

Héritiers en ligne directe : père, mère, enfant et petit-enfant

Il s’agit d’un barème progressif, c’est-à-dire qu’il s’applique par tranches successives sur votre part taxable. 

Frais de succession pour héritiers en ligne direct :

TrancheFrais de succession
Moins de 8072 €5 %
Entre 8 072 € et 12 109 €10 %
Entre 12 109 € et 15 932 €15 %
Entre 15 932 € et 552 324 €20 %
Entre 552 324 € et 902 838 €30 %
Entre 902 838 € et 1 805 677 €40 %
Supérieur à 1 805 677 €45 %

📌 Exemple : Vous êtes le seul héritier de votre père qui vous lègue un bien immobilier d’une valeur de 115 000 €. Votre lien de parenté vous permet un abattement personnel de 100 000 €. Votre part taxable est de 15 000 €, répartie de la façon suivante :

  • 5 % jusqu’à 8 072 € soit 403,6 €
  • 10 % entre 8 072 € et 12 109 € soit 403,7 €
  • 15 % entre 12 109 € et 15 000 € soit 433,65 €

Au total, vos frais de succession sont d’un montant de 1 240,95 €.

👉 Si vous aviez été en situation de handicap, vous auriez pu déduire 159 325 € sur les 15 000 €, ce qui vous aurait permis d’éviter les droits de succession.

Frères et soeurs

Le barème progressif de calcul des frais de succession pour les frères et soeur s’applique selon le montant : 

  • jusqu’à 24 430 € : 35 %
  • au-delà de 24 430 € : 45 %

📌 Exemple : Votre frère vous lègue sa villa d’une valeur de 300 000 €. Un abattement de 15 932 € est appliqué, donc votre part taxable est de 284 068 €. Vos droits de succession sont calculés comme suit : 

  • 24 430 € x 35 % = 8 550,50 €
  • (284 068 € – 24 430 €) x 45 % = 116 837,10 €

Vos frais de successions s’élèvent à : 8 550,50 € + 116 837,10 € = 125 387,60 €

Text box : 👀 Comment ne pas payer de droit de succession sur une maison de son frère ou sa sœur ?

Vous pouvez éviter les droits de succession sur un bien immobilier et être exonéré si vous remplissez simultanément les 3 conditions suivantes :

  1. Avoir vécu avec le défunt, à savoir, votre sœur ou votre frère, durant les 5 ans précédant son décès.
  2. Être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps.
  3. Avoir plus de 50 ans ou être infirme sans pouvoir travailler.

Parents jusqu’au 4ème degré

Les frais de succession sont de 55 % pour les parents au 4ème, quel que soit le montant de la part taxable. Il s’agit des cousins germains, grands oncles, grandes tantes ou petits neveux et petites nièces.

Autres héritiers

Les frais de succession sont de 60 %, quel que soit le montant de la part taxable. Ils s’appliquent pour les liens de parentés du 5ème degré (petits cousins ou arrières cousins) et pour les héritiers sans liens de parenté avec le défunt.

5 techniques pour éviter les droits de succession de votre maison

Découvrez toutes les techniques pour éviter les droits de succession pour votre maison après votre décès !

Créer une SCI familiale

Créer une SCI (société civile immobilière) familiale vous permet de diviser un bien immobilier en parts sociales, et de les distribuer aux héritiers de votre vivant. 

Chaque héritier peut appliquer un abattement sur sa part d’héritage. Le montant varie en fonction de vos liens de parenté et peut être appliqué tous les 15 ans.

Abattement SCI pour éviter les droits de succession :

Lien de parentéMontant abattement
Époux, partenaire de PACS80 724 €
Enfants et petits-enfants100 000 €
Arrières petits-enfants5 310 €
Frères et soeurs15 932 €
Neveux et nièces7 967 €
Si handicap : abattement supplémentaire cumulable159 325 €

La SCI est donc une solution efficace pour éviter les droits de succession à vos enfants grâce à l’abattement de 100 000 € tous les 15 ans.

En plus, lors de votre décès, une décote de 10 à 15 % est appliquée sur la valeur des parts pour le calcul des droits de succession. En d’autres termes, le montant imposé est réduit grâce à la SCI !

L’autre avantage de ce système est qu’il s’oppose à la succession classique où les héritiers deviennent propriétaires indivis. Cela signifie que les héritiers votent les décisions à la majorité et non à l’unanimité. Cela permet d’éviter les conflits entre les héritiers qui n’ont pas besoin de discuter pour parvenir à un consensus. La minorité doit se plier au vote de la majorité.

Démembrer un bien immobilier

Le démembrement d’une propriété consiste à diviser une pleine propriété en nue-propriété et usufruit.

Définition : La nue-propriété est un droit qui permet de disposer du bien ou de le vendre, sans l’occuper. Quant à l’usufruit, il s’agit du droit de jouir d’un bien, à condition de l’entretenir, et qui permet de continuer à en percevoir les revenus (en cas de location par exemple).

Il y a deux cas de figures possibles dans le démembrement d’un bien immobilier : 

  1. Le propriétaire transmet la nue-propriété à un ou plusieurs de ses héritiers, et devient usufruitier de son bien immobilier.
  2. Le propriétaire vend la nue-propriété en échange d’une somme mensuelle, tout en conservant l’usufruit de son bien immobilier : c’est le viager.

En plus, il existe un cas particulier de démembrement de la propriété où les parents propriétaires cèdent l’usufruit d’un bien immobilier à leur enfant, pour l’aider à démarrer dans la vie par exemple. L’enfant peut y vivre ou bénéficier des revenus locatifs le cas échéant. Cette option est généralement temporaire, pour une durée de 10 ans.

Démembrer un bien immobilier présente de multiples avantages : 

  1. Un abattement de 100 000 € par enfant, par tranche de 15 ans.
  2. L’obtention de la pleine propriété par les héritiers, au moment du décès, sans frais de succession de bien immobilier.
  3. La diminution de la valeur du bien à partir de laquelle seront calculés les droits de succession ! En effet, ces derniers sont calculés sur la part de la nue-propriété au moment du don et non sur la valeur totale du bien.

La répartition de valeur entre l’usufruit et la nue-propriété est évaluée selon l’âge du donateur au jour de la donation :

Valeur nue-propriété :

Âge du donateurValeur usufruitValeur nue-propriété
21 ans90 %10 %
21 ans à 30 ans80 %20 %
31 ans à 40 ans70 %30 %
41 ans à 50 ans60 %40 %
51 ans à 60 ans50 %50 %
61 ans à 70 ans40 %60 %
71 ans à 80 ans30 %70 %
81 ans à 90 ans20 %80 %
91 ans10 %90 %

Le démembrement du bien immobilier prend fin dès que le donateur décède. À ce moment-là, le ou les héritiers récupèrent la pleine propriété du bien (nue-propriété et usufruit). Les frais de succession sont calculés à partir de la valeur de la nue-propriété qui dépend du bien et de l’âge du donateur au moment de son décès.

Exemple :

Votre mère vous lègue sa villa en bord de mer d’une valeur de 350 000 € à ses 50 ans. Vous devenez nue-propriétaire à 40 % de la valeur du bien, et votre mère est usufruitière à 60 %.

Le jour de son décès, vous calculez vos droits de successions : 

  • Votre part est de : 350 000 € x 40 % = 140 000 €
  • Abattement personnel : 140 000 € – 100 000 € = 40 000 €

Votre part taxable est donc de 40 000 €. Il ne vous reste qu’à appliquer le barème progessif de l’héritage en ligne direct.

Réaliser une donation de son vivant

En tant que parent, vous pouvez faire une donation de votre vivant à vos enfants en respectant simultanément les 3 principes suivants : 

  • à hauteur de 100 000 € maximum par enfant ;
  • en une ou plusieurs fois ;
  • par tranche de 15 ans.

Dans ce cas, vous n’avez pas à payer de droit de donation, ce qui vous permet de contourner les frais de succession dus en cas décès.

De la même manière, les grands-parents peuvent faire une donation de leur vivant à leurs petits-enfants et aux arrières petits-enfants, avec un niveau d’abattement différents : 

  • Abattement petit-enfant : 31 865 € tous les 15 ans
  • Abattement arrière petit-enfant : 5 310 € tous les 15 ans

Text box : 📝 NOTE : Les abattements sur les donations du vivant faits par les parents, grands-parents et arrières-parents sont cumulables ! Un enfant peut donc recevoir jusqu’à 327 460 € tous les 15 ans, de ses 2 parents et ses 4 grands-parents, pour éviter les droits de succession.

Placer le fruit d’une vente immobilière dans une assurance-vie

Pour transmettre un bien immobilier à vos descendants et éviter les droits de succession, il est possible de vendre votre bien et de placer le capital dans une assurance-vie. Cette solution est idéale pour un bien qui n’a pas de valeur sentimentale car l’assurance vie est un support financier qui vous permet de contourner les frais de succession !

Toutefois, la fiscalité de l’assurance-vie dépend de 3 facteurs :

Droit de succession assurance vie souscrite avant le 20 novembre 1991

📆 Date de versementRégime d’imposition
Primes versées avant le 13 octobre 1998Exonération totale
Primes versées après le 13 octobre 1998Exonération à hauteur de 152 500 € et prélèvement de 20 % sur la fraction du capital supérieure à 152 500 €.

Droit de succession assurance vie souscrite entre le 20 novembre 1991 et le 12 octobre 1998

📆 Date de versementPrimes versées avant 70 ansPrimes versées après 70 ans
Primes versées avant le 13 octobre 1998ExonérationApplication de droits de succession sur les primes versées au-delà de 30 500 €
Primes versées après le 13 octobre 1998Exonération à hauteur de 152 500 € et prélèvement de 20 % sur la fraction du capital supérieure à 152 500 €.Application de droits de succession sur les primes versées au-delà de 30 500 €

Et pour tous les contrats d’assurance vie ouverts depuis le 13 octobre 1998, le régime d’imposition est le suivant :

  • Primes versées avant 70 ans : Exonération à hauteur de 152 500 € et prélèvement de 20 % sur la fraction du capital supérieure à 152 500 € et jusqu’à 700 000 €. Au-delà, le taux d’imposition passe à 31,25 %.
  • Primes versées après 70 ans : Abattement unique de 30 500 €. Toutes les sommes versées au-delà sont intégrées dans l’actif successoral, qui est soumis aux frais de succession.

Ce qu’il faut retenir, c’est que vous pouvez :

  1. Verser des primes sur votre assurance vie jusqu’à 152 500 € avant vos 70 ans pour éviter les droits de succession pour votre bénéficiaire !
  2. Déposer jusqu’à 30 500 € après vos 70 ans pour contourner les frais de succession pour votre bénéficiaire !

Bon à savoir : Si le bénéficiaire de votre assurance vie est votre époux ou votre partenaire de PACS, aucun droit de succession ne s’applique quelle que soit la date de souscription du contrat, la date de versement des primes et quel que soit votre âge au moment des versements !

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Opter pour le régime de la communauté universelle

Lorsque les époux sont mariés sous le régime de communauté universelle, ils n’ont plus aucun bien personnel. Tous les biens acquis avant et après le mariage sont mis en commun, et ce, quel que soit le mode d’acquisition.

En cas de décès, le patrimoine est attribué selon les clauses d’attribution stipulées dans le contrat de mariage :

Absence de clause d’attribution

Le régime de communauté universelle est automatiquement dissous. Le conjoint survivant conserve 50 % des biens du patrimoine et reçoit une part du patrimoine du défunt, calculée en fonction du nombre d’héritiers et des liens de parentés.

Dans tous les cas, il est exonéré de frais de succession. Les héritiers reçoivent l’autre partie du patrimoine du défunt selon les règles communes de succession (application du barème des droits de succession).

Sans la clause d’attribution, le régime de la communauté universelle est plus avantageux pour les enfants, qui perçoivent leur héritage au décès du 1er parent. Cette méthode ne leur permet pas de contourner les frais de succession, mais ils bénéficient immédiatement de leur part et peuvent profiter de l’abattement de 100 000 € au décès de chacun de leur parent.

Avec clause d’attribution intégrale du patrimoine au conjoint survivant

L’époux reçoit tous les biens du patrimoine sans payer de frais de succession. Les héritiers recevront leur part lors du décès du second conjoint. À ce moment, ils ne bénéficieront que d’un seul abattement de 100 000 € puisqu’ils perçoivent l’héritage du dernier parent, et ils devront en plus s’acquitter des droits de succession (selon le barème classique) !

Le régime de la communauté universelle avec clause d’attribution intégrale du patrimoine s’avère protecteur pour les époux. Il permet d’éviter les droits de succession lors du décès de l’un d’entre eux et les biens sont transmis sans frais au survivant. Les inconvénients sont pour les héritiers qui n’ont accès à l’héritage qu’au décès du second parent, et qui seront soumis aux frais de succession !

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