Différence entre une assurance-vie SCPI et une SCPI en direct

L’assurance-vie est un formidable outil de diversification du patrimoine pour les épargnants. C’est aussi une opportunité pour les épargnants d’investir dans des placements immobiliers en cumulant les rendements attractifs des SCPI et la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie.  mais faut-il toujours opter pour une assurance-vie SCPI ou privilégier la SCPI en direct ? Les experts Nalo vous répondent.

Définition et importance des SCPI

Considéré comme un des meilleurs placements lorsqu’il s’agit d’obtenir des revenus complémentaires, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont devenues un indispensable de toute stratégie de gestion de patrimoine.  Au premier trimestre 2024, la collecte nette des SCPI est de 765 millions €, selon l’Association française de placement immobilier (Aspim).

L’investissement en SCPI s’adresse à tout épargnant qui souhaite miser sur un placement immobilier sans contrainte. Très accessible, le montant minimum de parts de SCPI est généralement de quelques centaines d’euros.

Pour investir dans une SCPI, l’épargnant doit acquérir des parts sociales. Pour ce faire, il peut choisir d’entrer en contact avec un gestionnaire de SCPI ou de souscrire à un contrat d’assurance-vie SCPI.

Pourquoi considérer une assurance-vie avec des SCPI en direct ?

Placement préféré des Français, l’assurance-vie est une enveloppe répondant à divers objectifs de gestion de patrimoine : préparer sa retraite, épargner pour un projet futur, obtenir des revenus complémentaires. 

Dans un contrat d’assurance-vie, l’épargnant peut diversifier l’allocation des actifs. Il peut opter pour des fonds euros (supports sécurisés et garantis) ou des fonds en unités de compte.

Parmi ces derniers, on peut trouver des fonds investis sur les marchés financiers (OPCVM) ou des fonds immobiliers (OPCI, SCPI).

Les actifs immobiliers forment donc une alternative intéressante aux fonds euros peu rémunérateurs et aux actions et obligations fortement soumises aux aléas des marchés financiers.

Ainsi, si vous détenez déjà un contrat d’assurance-vie, vous pouvez ajouter des parts de SCPI à vos actifs sans souscrire un nouveau produit. Cette option présente de nombreux avantages pour l’investisseur :

• la gestion déléguée à la compagnie d’assurance en charge du contrat d’assurance-vie,
• la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie appliquée aux parts de SCPI détenues,
• les rendements de SCPI intégrés dans une enveloppe sécurisée et encadrée.

Qu’est-ce qu’une SCPI en direct ?

La SCPI est une forme de société civile qui est autorisée à collecter publiquement des fonds afin d’investir dans l’immobilier locatif. En échange, elle met à disposition des investisseurs des parts sociales leur permettant de percevoir un prorata des revenus perçus par la société.

Dans la pratique, une société de gestion s’occupe de collecter les investissements, d’investir dans des immeubles puis de s’occuper de la mise en location et de l’entretien. La société de gestion récolte également les loyers issus de la location et redistribue les revenus aux investisseurs. De nombreuses SCPI sont accessibles en direct.

la souscription est ouverte durant une période limitée ou jusqu’à ce que l’objectif d’investissement soit atteint.

En 2024, l’Aspim a recensé 218 sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) réparties dans différentes catégories : « bureaux », « commerces », « éducation et santé », « hôtellerie », « résidentiel » et « logistique ». En fonction de ses objectifs patrimoniaux, l’épargnant peut choisir entre plusieurs types de SCPI :

• Les SCPI de rendement : l’objectif principal de ce type de SCPI est la performance. En optant pour des parts de SCPI de rendement, vous vous assurez des marchés de l’immobilier dynamiques offrant un rendement de SCPI attrayant et, par ricochet, des revenus complémentaires élevés.
  
  
• Les SCPI de plus-value : elles investissent dans des immeubles à fort potentiel afin de le faire fructifier. En optant pour une SCPI de plus-value, vous misez sur le long terme. La rentabilité de cet investissement ne repose pas sur les dividendes générés, mais sur la plus-value qui sera réalisée lors de la revente de l’immeuble.
  
  
• Les SCPI fiscales : les investisseurs qui souhaitent réduire leur niveau d’imposition optent pour ce type de SCPI détenant des immeubles bénéficiant de dispositifs de défiscalisation immobilière (loi Pinel, Loi Malraux, etc.).

Qu’est-ce qu’une assurance-vie SCPI ?

Détenir des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie ne change pas le fonctionnement de la SCPI. Il s’agit d’investir indirectement dans l’immobilier à travers votre contrat d’assurance-vie.

En revanche, il modifie la structure de communication : l’investisseur n’est pas en contact direct avec la société de gestion de la SCPI. C’est la compagnie d’assurance gérant le contrat d’assurance-vie qui fait l’intermédiaire entre l’investisseur et la société.

Contrairement à une SCPI en direct, les parts sont intégrées dans les fonds en unités de compte du contrat d’assurance-vie.

De ce fait, il est impossible pour un épargnant d’investir à 50 % dans des SCPI. L’assurance-vie est conçue pour diversifier l’allocation des actifs au sein de l’enveloppe. Les parts de SCPI s’ajoutent à d’autres placements en unités de compte.

Avantages et inconvénient d’une assurance-vie SCPI et une SCPI en direct

Avantages des SCPI

Opter pour la pierre papier en direct a des avantages que l’assurance-vie SCPI n’offre pas.

• Si le rendement de SCPI affiché n’est pas plus élevé, les revenus perçus par les investisseurs sont directs et parfois plus élevés, du fait de la relation directe avec la société de gestion. L’absence d’intermédiaires évite la multiplication des frais qui sont imputés aux revenus générés par la SCPI.
  
  
• En direct, l’investisseur n’est pas contraint dans ses choix d’investissement. Il peut composer la totalité de son portefeuille avec des parts de SCPI. Mais il a également un choix plus large de SCPI puisqu’il a accès à la totalité du marché. Via un contrat d’assurance-vie, le souscripteur doit limiter son choix aux SCPI proposées par son assureur.

En optant pour une SCPI en direct, l’investisseur a la possibilité d’acheter à crédit ou de démembrer les parts.

Inconvénients des SCPI

La performance alléchante des SCPI n’exclut pas certains inconvénients.

• La lourde fiscalité des revenus et des plus-values issus des SCPI est le principal frein à l’investissement en direct. Bien que l’investisseur ne détient pas directement les immeubles, les revenus perçus sont imposés au titre de revenus fonciers et peuvent être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
  
  
• Les frais d’entrée sont généralement élevés. Ils peuvent aller jusqu’à 12 % du prix de la part.

Avantages de l’assurance-vie SCPI

L’achat de parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie permet de profiter d’avantages non-négligeables relatifs à cette enveloppe.

• La fiscalité avantageuse de l’assurance-vie est appliquée à tous les actifs détenus, y compris les parts de SCPI. Dans une optique comparative assurance-vie SCPI vs. SCPI en direct, le contrat d’assurance-vie est un atout majeur en matière de fiscalité des revenus de SCPI.
  
  
• À travers le contrat d’assurance-vie, la gestion des parts de SCPI est déléguée à votre assureur. Autrement dit, vous n’avez pas à vous soucier du versement des revenus générés par la société de gestion, ni de l’allocation des revenus sur de nouveaux actifs pour générer davantage de revenus complémentaires.
  
  
• La flexibilité du contrat d’assurance-vie offre la possibilité au souscripteur de jouir plus rapidement des revenus issus des parts de SCPI, mais aussi de les revendre plus facilement.

Inconvénients de l’assurance-vie SCPI

Souvent présentée comme le meilleur compromis « sécurité/performance », la SCPI intégrée dans l’assurance-vie ne présente pas que des avantages.

• La délégation de la gestion à votre assureur a un coût qui se répercute sur les frais appliqués. Ainsi, aux frais d’entrée et aux frais de gestion facturés par la société de gestion, s’ajoutent des frais de gestion de l’assureur, mais aussi les frais relatifs au contrat d’assurance-vie.
  
  
• La multiplication des intermédiaires impacte les rendements perçus. Certains assureurs conservent une partie des gains distribués par la SCPI. Le code des assurances autorise cette pratique dans la limite de 15 %, qui n’est pas sans conséquence sur les revenus perçus par l’investisseur.

Comparaison assurance-vie SCPI vs. SCPI en direct

	SCPI dans une assurance-vie	SCPI en direct
Diversification des SCPI	Le choix des SCPI est limité	Tous les types de SCPI sont disponibles : SCPI de plus-value, SCPI fiscales, SCPI de rendement, etc.
Rendement des SCPI	L’assureur peut se réserver une partie des revenus générés par la SCPI. Cette part est à déduire du rendement net.	L’investisseur perçoit 100 % des loyers correspondants à ces parts
Frais des SCPI	Les frais d’entrée sont souvent moins élevés, mais il faut ajouter les frais de gestion pratiqués par l’assureur	Les frais d’entrée sont parfois élevés (entre 8 et 12 %). Les frais de gestion sont appliqués sur les revenus distribués. Les rendements communiqués sont nets de frais.
Régime fiscal des SCPI	Les gains relatifs à la SCPI s’ajoutent aux autres gains des autres supports et sont soumis à la fiscalité seulement en cas de rachat.	Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Les plus-values sont soumises au régime des plus-values immobilières.
Liquidité des SCPI	La liquidité des parts est accrue par l’assureur qui gère son propre stock.	La liquidité est faible et les conditions de cession peuvent varier en fonction du marché.

Fiscalité de ces SCPI

Fiscalité des SCPI

La fiscalité des revenus des SCPI est assez lourde. Même si le détenteur de parts de SCPI n’est pas propriétaire des biens immobiliers dans lesquels il a investi.

Les revenus générés par ces derniers sont imposés comme s’il était directement propriétaire. La performance des SCPI est donc intéressante pour générer des revenus complémentaires, mais cet atout a un prix : celui de l’impôt.

Les revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, au titre de revenus fonciers. S’ajoutent les prélèvements sociaux appliqués.

Lors de la cession des parts, si vous réalisez une plus-value, vous serez soumis à l’impôt sur le montant de la plus-value et aux prélèvements sociaux.

À noter : si vous achetez vos parts de SCPI grâce à un crédit, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunts de vos revenus fonciers dans votre déclaration de revenus.

Fiscalité de l’assurance-vie avec SCPI

Investir dans des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie vous permet d’échapper à cette fiscalité lourde appliquée. Les gains générés par les SCPI détenues viennent s’ajouter aux autres gains des autres supports inclus dans votre assurance-vie.

L’imposition des SCPI suit alors les règles fiscales de l’assurance-vie. Autrement dit, les revenus des SCPI ne sont soumis à aucun impôt si le souscripteur n’effectue pas de retrait de son contrat. Dans ce cas, les revenus complémentaires générés sont réinvestis pour augmenter la performance globale de l’allocation de vos actifs.

En cas de retrait, un abattement fiscal annuel de 4 600 euros (9 200 euros pour un couple) est appliqué avant imposition pour les contrats de plus de 8 ans. En cas de décès du souscripteur, ce sont les bénéficiaires du contrat qui perçoivent le capital du contrat. Ils sont soumis à une fiscalité allégée également.

Objectifs d’investissement

Objectifs des SCPI

Le choix des placements immobiliers dépend des objectifs patrimoniaux que vous vous êtes fixés. Les SCPI en direct ont pour principal objectif de générer des revenus locatifs réguliers.

Que vous optiez pour une SCPI de rendement ou une SCPI fiscale, seuls le rendement et les avantages fiscaux de la SCPI varient, mais le fonctionnement reste le même : investissement immobilier, mise en location, perception des loyers, redistribution des revenus.

Les investisseurs aguerris préfèrent généralement opter pour des SCPI en direct, car ils ont un plus large choix et connaissent le marché de l’immobilier et ses spécificités. 

Objectifs de l’assurance-vie avec de la SCPI

Opter pour une assurance-vie intégrant des SCPI limite les possibilités d’investissement du souscripteur, mais il ne faut pas oublier que l’assurance-vie poursuit d’autres objectifs : préparer l’avenir et protéger ses proches.

La stratégie de gestion de patrimoine est donc différente. La SCPI au sein de l’assurance-vie génère aussi des revenus, mais, pour optimiser votre placement, vous devez attendre au minimum 8 ans avant de percevoir vos revenus.

Il s’agit donc d’un placement à long terme destiné à faire fructifier votre argent. Il s’agit d’une alternative intéressante aux produits d’épargne retraite lorsque l’épargnant approche de l’âge de la retraite.

L’assurance-vie SCPI est un compromis idéal pour les investisseurs qui souhaitent miser sur des placements immobiliers tout en conservant une marge de sécurité. La délégation de la gestion des parts facilite aussi la vie des épargnants qui ne souhaitent pas approfondir leurs connaissances financières.

Les sociétés civiles de placement immobilier au sein d’une assurance-vie permettent de maximiser ses rendements dans un cadre fiscal avantageux et sécurisé.

Conclusion

Dans l’optique de comparer l’assurance-vie SCPI et la SCPI en direct, il convient de tenir compte de divers facteurs relatifs à vos objectifs patrimoniaux et à votre profil investisseur.

Avant d’investir, attachez-vous à établir une liste des facteurs qui peuvent être problématiques :

• le rendement trop faible
• la fiscalité trop lourde
• la liquidité trop faible
• la gestion des parts à votre charge

Une fois, cette liste terminée, vous devez pouvoir identifier si votre choix va se porter sur un investissement en SCPI en direct ou via un contrat d’assurance-vie.