Après un rebond en 2025, porté par la détente des taux, le marché immobilier reprend son souffle en 2026 : les prix de l’ancien sont repartis à la baisse au deuxième trimestre.
Quelles stratégies restent pertinentes dans ce marché en dents de scie ? Entre prix, usages et cadre réglementaire, voici un décryptage des tendances et opportunités pour investir avec discernement cette année
L’essentiel
- Prix de l’ancien : après un net rebond en 2025 (transactions en hausse de 12,5 % sur un an), le marché s’est retourné au deuxième trimestre 2026 (-0,8 % sur un an). Les situations sont très contrastées selon les villes et les segments.
- Taux d’intérêt du crédit immobilier : la détente amorcée en 2025 (3,08 % en moyenne sur 20 ans en décembre, selon l’ACPR) s’est interrompue. Les taux remontent depuis, autour de 3,4 % à 3,5 % en septembre 2026, avec un risque de dépasser 3,7-4 % d’ici la fin d’année.
- Pression locative toujours forte : demande excédant l’offre dans la plupart des grandes métropoles et villes universitaires, rendant l’investissement locatif attractif.
- Normes énergétiques : les logements classés DPE G sont interdits à la location depuis janvier 2025 ; le DPE F le sera au 1er janvier 2028.
- Top secteurs : villes moyennes à fort rendement (>8%), grandes agglomérations à forte croissance, zones universitaires, territoires avec innovation ou attractivité croissante.
Pourquoi le marché immobilier ancien recule depuis 2023 ?
Le point de bascule est clair : la forte remontée des taux d’intérêt en 2023 a stoppé net la dynamique haussière du marché. Résultat ? Moins de transactions et des prix en repli, dans presque toutes les régions.
Ce retournement s’explique aisément : le coût du crédit a été multiplié par 4, passant de 1 % début 2022 à 4,60 % en septembre 2023 pour un prêt sur 20 ans. De quoi rogner sévèrement la capacité d’emprunt des ménages. Dans certains cas, le taux d’usure a même rendu l’accès au crédit tout simplement impossible.
Conséquences en cascade :
- Le pouvoir de négociation a basculé vers les acheteurs, entraînant des baisses de prix.
- Les vendeurs « non pressés » ont préféré attendre, tandis que les vendeurs contraints ont dû s’ajuster.
- Les acheteurs, eux, ont suspendu leurs projets, freinés par les taux et l’incertitude ambiante.
Pourquoi investir dans l’immobilier en 2026 ?
L’immobilier reste un pilier de l’investissement, plébiscité autant par les particuliers que les professionnels. Parce qu’il répond à un besoin concret, se loger, il offre une forme de stabilité rare, avec un rendement généralement prévisible sur le long terme.
En matière de rentabilité et de risque, il se situe entre les obligations de bonne qualité et les actifs plus volatils comme les actions cotées. En somme, un excellent levier de diversification pour équilibrer son patrimoine.
Après plus de deux décennies de hausse quasi continue, le marché français a connu un vrai coup d’arrêt entre 2023 et 2024, avant d’amorcer un rebond en 2025.
Vers un retour à meilleure fortune en 2026 ?
La Banque centrale européenne a entamé son cycle de baisse des taux en 2024, à mesure que l’inflation refluait en zone euro.
Cela s’est traduit par une recul du coût du crédit immobilier tout au long de 2025, jusqu’à atteindre 3,08 % en moyenne sur 20 ans en décembre 2025, selon l’ACPR.
Mais cette baisse a été de courte durée. Depuis le début 2026, les taux sont repartis à la hausse, dans un contexte de tensions inflationnistes : ils s’établissent autour de 3,4 % à 3,5 % en septembre 2026, avec un risque de dépasser 3,7 à 4 % d’ici la fin d’année.
Ce nouveau retournement remet-il en cause les opportunités identifiées en 2025 ? Pas nécessairement : la réponse dépend surtout des objectifs et de l’horizon de chacun. Mais il invite à une lecture plus fine du marché qu’un simple pari sur une baisse continue des taux.
Une reprise à la hausse des prix immobiliers en 2026 ?
En toute logique, avec le recul des taux amorcé en 2024, le marché aurait dû repartir uniformément à la hausse. Ce n’est pas tout à fait ce qu’on observe : depuis la remontée des taux au premier semestre 2026, la reprise se fait à deux vitesses selon les territoires.
Au niveau national, les prix reculent légèrement depuis le début de l’année 2026 (-0,4 % selon le baromètre Meilleurs Agents de mai 2026), pour un prix moyen autour de 3 114 €/m².
Mais cette moyenne contient de fortes disparités : Paris et les zones rurales continuent de progresser (respectivement +0,3 % et +3,2 % depuis janvier), tandis que certaines grandes villes comme Nice, Bordeaux ou Strasbourg reculent nettement (jusqu’à -2,9 %). D’autres, comme Nantes ou Lyon, restent en légère croissance.
L’immobilier est un investissement qui se conçoit sur le long terme. La structure de financement d’un bien et son profil de rentabilité s’apprécient sur plusieurs dizaines d’années, notamment en raison des coûts d’acquisition élevés (frais de notaire, frais d’agence, temps investi dans la recherche et l’acquisition).
Sur une décennie, les variations récentes n’ont eu qu’un impact limité sur la valeur globale du parc immobilier, sans compter la rentabilité locative issue des loyers perçus.
La dynamique reste donc favorable sur le temps long, même si le scénario d’une remontée linéaire et généralisée des prix à court terme ne se vérifie plus.
Les perspectives de rentabilité de l’immobilier en 2026
L’évolution de la valeur d’un bien immobilier n’est pas sa seule source de rentabilité. Il faut bien entendu prendre compte d’un élément essentiel : les loyers.
Or, sur ce point, le marché de l’immobilier reste positif ces dernières années pour plusieurs raisons :
- La hausse des taux immobiliers a empêché un certain nombre de ménages de sortir du locatif pour acquérir leur résidence principale.
- Un fort ralentissement de la construction de logements neufs en raison de la hausse des coûts de construction.
- Des facteurs sociologiques tels que la sous-occupation des logements ou la modification des structures familiales.
Plus de demandes associées à moins d’offres se traduisent inévitablement par une hausse des loyers (même si de nombreux mécanismes légaux viennent atténuer et encadrer la hausse).
Ainsi, l’indice de référence des loyers n’a cessé d’augmenter alors même que les prix de l’immobilier baissaient durant la même période.
| Année | Trimestre | Valeur |
| 2026 | T1 | 146,60 |
| 2025 | T1 | 145,47 |
| 2024 | T1 | 143,46 |
| 2023 | T1 | 138,61 |
| 2022 | T1 | 133,93 |
L’indice de référence des loyers (IRL, publié par l’Insee) le confirme : il s’établissait à 146,60 au premier trimestre 2026, contre 133,93 au premier trimestre 2022, soit une progression cumulée d’environ 8 % en moins de quatre ans, alors même que les prix de l’immobilier reculaient sur une bonne partie de cette période.
Cette hausse tend toutefois à ralentir : sur la dernière année connue, la progression n’est plus que de 0,78 %, contre des rythmes plus soutenus les années précédentes.
Pris ensemble, ces éléments dessinent un contexte plutôt favorable à l’investissement locatif en 2026, avec des prix d’achat contenus et des loyers toujours orientés à la hausse.
Mais cet avantage est moins net qu’il ne l’aurait été fin 2025 : la remontée du coût du crédit depuis le début de l’année vient rogner une partie du gain pour les acheteurs qui financent leur projet, en particulier à crédit.
Quelles stratégies d’investissement privilégier en 2026 ?
Choisir la bonne stratégie pour investir dans l’immobilier dépend principalement de votre aisance par rapport au sujet, du temps que vous pouvez y consacrer et de votre tolérance au risque.
Pour les investisseurs débutants ne souhaitant pas s’encombrer le gestion, il est souvent recommandé de s’orienter vers des fonds immobiliers tels que les SCPI.
Pour les investisseurs immobiliers plus avertis, l’achat d’un bien immobilier pour le mettre en location est une stratégie à envisager.
Outre la possibilité de bénéficier d’un effet levier bancaire pour l’achat (crédit immobilier multipliant le retour sur investissement de votre apport), vous pouvez notamment profiter du régime fiscal LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) afin de diminuer drastiquement l’imposition de vos revenus locatifs, même si ce régime a été partiellement resserré depuis 2025 (voir plus bas.)
Les SCPI pour investir indirectement dans un parc immobilier
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent une alternative intéressante à l’investissement immobilier traditionnel. En achetant des parts de SCPI, vous devenez copropriétaire d’un parc immobilier diversifié sans avoir à gérer directement les biens.
Concrètement, les SCPI collectent des fonds auprès d’épargnants pour acquérir et gérer un ensemble d’actifs immobiliers (bureaux, commerces, logements, établissements de santé, etc.). Les loyers perçus sont ensuite redistribués sous forme de revenus réguliers.
Voici les principaux avantages d’un investissement en SCPI :
- Accessibilité financière : les tickets d’entrée sont généralement plus bas que pour un bien immobilier en direct (quelques centaines ou milliers d’euros suffisent).
- Diversification du risque : en investissant dans un grand nombre de biens, souvent répartis sur plusieurs zones géographiques et secteurs, les SCPI réduisent le risque lié à un seul locataire ou emplacement.
- Mutualisation de la gestion : la gestion locative, les travaux, ou encore la recherche de locataires sont pris en charge par la société de gestion.
- Revenus potentiellement réguliers : les SCPI distribuent en moyenne 4 à 6 % de rendement brut annuel, selon les performances passées (mais non garanties).
Sur le plan du rendement, les SCPI ont distribué en moyenne 4,91 % en 2025, selon l’ASPIM, avec des écarts marqués selon les catégories : environ 4,2 % pour les SCPI résidentielles, jusqu’à 6 % pour les SCPI diversifiées. Ces performances passées ne préjugent toutefois pas des rendements futurs.
Le crowdfunding immobilier pour financer des projets immobiliers
Le crowdfunding immobilier, ou financement participatif immobilier, permet à des particuliers de financer collectivement des projets immobiliers, en échange d’un rendement.
Il s’agit d’un mode d’investissement en plein essor, qui s’est démocratisé grâce aux plateformes en ligne spécialisées.
Le principe est simple : un promoteur ou un marchand de biens souhaite développer un projet (construction, rénovation, promotion), mais a besoin de fonds propres complémentaires à ceux empruntés auprès d’une banque.
Il fait alors appel à des investisseurs particuliers via une plateforme de crowdfunding. Ainsi, bien que ce type d’investissement se rapporte à l’immobilier, il ressemble plus à un prêt obligataire qu’à un investissement locatif.
Voici ce qu’il faut savoir sur ce type d’investissement :
- Durée courte : les projets sont généralement financés sur une période de 12 à 36 mois.
- Rendement attractif : les taux d’intérêt proposés vont de 7 à 10 % brut par an en moyenne, ce qui dépasse largement ceux de l’immobilier locatif classique ou des SCPI.
- Ticket d’entrée accessible : il est souvent possible d’investir à partir de 1 000 €.
- Investissement obligataire ou en actions : vous prêtez de l’argent à un promoteur (obligations) ou entrez au capital de la société porteuse du projet (actions).
Cependant, le crowdfunding immobilier n’est pas sans risque :
- Risque de perte en capital : en cas de faillite du promoteur ou de difficultés du projet.
- Manque de liquidité : les fonds sont bloqués jusqu’à la fin de l’opération.
- Retard possible : les délais de livraison ou de revente peuvent allonger la durée de l’investissement.
Le secteur a cependant connu une dégradation depuis 2024 : le taux de défaut moyen des plateformes avoisine aujourd’hui 26 %, contre 0,3 % en 2019, et plusieurs acteurs ont rencontré de sérieuses difficultés comme des redressements judiciaires ou cessation d’activité.
Diversifier ses investissements sur plusieurs projets, porteurs et zones géographiques est recommandé pour limiter les risques dans le crowdfunding immobilier.
La location meublée pour profiter du régime LMNP
L’un des problèmes majeurs de l’immobilier est sa fiscalité qui, contrairement aux actifs financiers, ne bénéficie pas d’une imposition forfaitaire.
Les revenus locatifs étant intégrés dans les tranches marginales d’imposition, les personnes à haut revenu peuvent voir leurs revenus locatifs imposés jusqu’à 62,2 % (45 % de tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux).
Pour limiter cette pression fiscale, de nombreux investisseurs se tournent notamment vers la location meublée en raison de son régime fiscal avantageux : le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Ce statut permet de louer un bien équipé (mobilier, électroménager, vaisselle…) tout en bénéficiant d’un cadre fiscal optimisé.
Puisqu’il s’agit d’un investissement locatif en nom propre, vous pouvez recourir à l’emprunt immobilier pour minimiser votre apport et doper votre rentabilité de votre investissement immobilier.
Le principal atout du LMNP réside dans la possibilité d’amortir comptablement la valeur du bien immobilier (hors terrain), des meubles et des travaux.
Ce mécanisme a toutefois été resserré par la loi de finances 2025 : les amortissements déduits au régime réel sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien, ce qui n’était pas le cas auparavant.
Contrairement à ce qu’on pouvait craindre fin 2025, le régime LMNP n’a pas été supprimé par la loi de finances 2026 : ni l’amortissement au régime réel, ni le principe même du statut n’ont été remis en cause pour les investisseurs déjà en place, et la réintégration des amortissements ne s’applique pas rétroactivement à ceux qui avaient investi avant son entrée en vigueur.
Le LMNP reste donc une stratégie pertinente, mais avec une fiscalité de sortie moins favorable qu’auparavant, à intégrer dans le calcul de rentabilité globale du projet.
Quels sont les risques pour l’immobilier à long terme ?
Si l’immobilier reste un pilier de l’investissement patrimonial, il n’est pas exempt de risques, surtout dans une perspective de long terme. Il y a donc un véritable risque de perte en capital. Anticiper ces incertitudes permet de mieux calibrer sa stratégie et d’adopter une vision plus résiliente.
Bien qu’il soit difficile d’anticiper l’avenir et de se projeter à long terme, il est important de vous forger une conviction sur ces différents points pour bien définir votre stratégie d’investissement :
- Évolutions démographiques : la croissance de la population, son vieillissement ou les migrations internes peuvent bouleverser l’offre et la demande immobilière, créant des déséquilibres dans certaines zones (désaffection des zones rurales, saturation des métropoles…). La question est donc de savoir notamment si la tendance à long terme sera à la concentration des pôles urbains ou à un étalement vers les zones périphériques.
- Changements réglementaires : les lois encadrant la fiscalité, les normes énergétiques ou les dispositifs d’incitation sont susceptibles d’évoluer rapidement. Ces modifications peuvent impacter la rentabilité nette d’un projet ou la liquidité d’un bien. Pour le coup, ces changements sont difficiles à anticiper. Mais, il vaut mieux parier sur une rentabilité qui ne repose pas sur des subventions ou des incitations de l’Etat tout en tenant compte d’un probable durcissement des normes écologiques.
- Transition énergétique et contraintes écologiques : la pression pour rénover les logements énergivores (étiquettes F et G) continue de croître. Cela entraîne des coûts supplémentaires pour les propriétaires, parfois difficilement valorisables à la revente. Acheter un bien avec un bon DPE est donc nécessaire afin d’échapper aux travaux de rénovation énergétique dont le coût devra être intégré dans le calcul de rentabilité.
- Montée des risques climatiques : inondations, sécheresses, feux de forêt ou montée du niveau des mers pourraient impacter durablement la valeur de certains biens, en particulier dans les zones côtières ou sensibles.
- Technologies et nouveaux usages : l’essor du télétravail, de la colocation ou des espaces partagés peut modifier la demande et remettre en cause certains modèles classiques (bureaux traditionnels, logements familiaux trop grands…).
France : faut-il investir dans l’immobilier en 2026 ?
Le marché immobilier en 2026 est avant tout plus sélectif : après le rebond de 2025, la remontée des taux (autour de 3,4 % sur 20 ans) a de nouveau resserré les marges de manœuvre, et les écarts se creusent entre les territoires, les stratégies et les classes d’actifs.
- Fondamentaux locatifs solides : demande forte, loyers toujours orientés à la hausse, mais plus modérément.
- SCPI : rendement moyen de 4,91 % en 2025, mais une classe d’actifs hétérogène selon les segments.
- LMNP : régime maintenu en 2026, mais fiscalité de sortie resserrée depuis 2025.
Dans ce contexte, la question pertinente à se poser est quelle stratégie correspond à votre horizon et à votre profil de risque.
Si vous le souhaitez, vous pouvez simuler votre projet pour identifier les placements qui vous conviennent le mieux.
