2025 s’annonce comme une année charnière pour l’immobilier. Après deux ans de repli sous l’effet de la hausse des taux, les premiers signes de reprise émergent. Faut-il en profiter ? Quelles stratégies adopter dans un marché en mutation ? Entre prix, usages et cadre réglementaire, voici un décryptage des tendances et opportunités pour investir avec discernement cette année.
Pourquoi le marché immobilier ancien recule depuis 2023 ?
Le point de bascule est clair : la forte remontée des taux d’intérêt en 2023 a stoppé net la dynamique haussière du marché. Résultat ? Moins de transactions et des prix en repli, dans presque toutes les régions.
Ce retournement s’explique aisément : le coût du crédit a été multiplié par 4, de 1 % début 2022 à 4,60 % en septembre 2023 pour un prêt sur 20 ans. De quoi rogner sévèrement la capacité d’emprunt des ménages. Dans certains cas, le taux d’usure a même rendu l’accès au crédit tout simplement impossible.
Conséquences en cascade :
- Le pouvoir de négociation a basculé vers les acheteurs, entraînant des baisses de prix.
- Les vendeurs « non pressés » ont préféré attendre, tandis que les vendeurs contraints ont dû s’ajuster.
- Les acheteurs, eux, ont suspendu leurs projets, freinés par les taux et l’incertitude ambiante.
Pourquoi investir dans l’immobilier en 2025 ?
L’immobilier reste un pilier de l’investissement, plébiscité autant par les particuliers que les professionnels. Parce qu’il répond à un besoin concret, se loger, il offre une forme de stabilité rare, avec un rendement généralement prévisible sur le long terme.
En matière de rentabilité et de risque, il se situe entre les obligations de bonne qualité et les actifs plus volatils comme les actions cotées. En somme, un excellent levier de diversification pour équilibrer son patrimoine.
Mais après plus de deux décennies de hausse continue, le marché français s’est essoufflé : les prix ont reculé ces deux dernières années, marquant un vrai tournant.
Vers un retour à meilleure fortune en 2025 ?
Le 20 septembre 2023 marque un tournant : la BCE entame un cycle de baisse des taux, grâce au recul de l’inflation en zone euro. Progressivement, cela se traduit par une baisse du coût du crédit immobilier. Fin 2025, les taux pour un prêt sur 20 ans repassent sous les 3 %.
Mais ce recul des taux suffit-il à relancer le marché ? Est-ce le bon moment pour revenir sur l’immobilier ? La réponse dépend des objectifs de chacun mais certaines dynamiques laissent entrevoir un regain d’opportunités.
Une reprise à la hausse des prix immobiliers en 2025 ?
En toute logique, dès lors que la cause de la baisse du marché immobilier tend à disparaître (des taux élevés), ce dernier devrait reprendre à la hausse.
D’après Meilleurs Agents, c’est exactement ce que l’on observe depuis le début de l’année 2025. La chute semble s’être arrêtée avec une légère reprise du marché à la hausse.
| Zone | IPI sur 10 ans | IPI sur 5 ans | IPI depuis le 1er janvier 2024 |
| Paris | 19,3 % | – 10,4 % | 0,2 % |
| Top 10 grandes villes | 37,3 % | 8,7 % | 0,1 % |
| Top 50 grandes villes | 31,9 % | 11,8 % | 0,1 % |
| Zones rurales | 31,1 % | 24,1 % | 0,3 % |
| France | 24,3 % | 12,3 % | 0,0 % |
Source : IPI Meilleurs Agents au 24/03/2025 IPI = Indice des prix de l’immobilier
Par ailleurs, face à la baisse temporaire du marché, il est important de prendre un petit peu de recul. L’immobilier est un investissement qui doit se concevoir sur le long terme (sauf peut-être pour les opérations d’achat revente).
La structure de financement d’un bien immobilier et son profil de rentabilité s’apprécie sur plusieurs dizaines d’années en raison notamment des coûts d’acquisition élevés (frais de notaire, frais d’agence, temps investis dans la recherche et l’acquisition du bien…).
Or, lorsque l’on regarde l’évolution des prix sur 10 ans, on constate que la baisse n’a pas eu d’impact majeur sur la valeur du parc immobilier et c’est sans compter la rentabilité locative provenant des loyers perçus.
Ainsi, la reprise du marché combinée à la baisse des taux de financement laisse présager une reprise en douceur de l’évolution des prix de l’immobilier faisant progressivement disparaître le risque de récession durable de cette classe d’actif.
Les perspectives de rentabilité de l’immobilier en 2025
L’évolution de la valeur d’un bien immobilier n’est pas sa seule source de rentabilité. Il faut bien entendu prendre compte d’un élément essentiel : les loyers.
Or, sur ce point, le marché de l’immobilier ne s’est jamais aussi bien porté depuis les 3 dernières années pour plusieurs raisons :
- La hausse des taux immobiliers a empêché un certain nombre de ménages de sortir du locatif pour acquérir leur résidence principale.
- Un fort ralentissement de la construction de logements neufs en raison de la hausse des coûts de construction.
- Des facteurs sociologiques tels que la sous-occupation des logements ou la modification des structures familiales.
Plus de demandes associées à moins d’offres se traduisent inévitablement par une hausse des loyers (même si de nombreux mécanismes légaux viennent atténuer et encadrer la hausse).
Ainsi, l’indice de référence des loyers n’a cessé d’augmenter alors même que les prix de l’immobilier baissaient durant la même période.
| Année | Trimestre | Valeur |
| 2024 | T4 | 144,64 |
| 2024 | T3 | 144,51 |
| 2024 | T2 | 145,17 |
| 2024 | T1 | 143,46 |
| 2023 | T4 | 142,06 |
| 2023 | T3 | 141,03 |
| 2023 | T2 | 140,59 |
| 2023 | T1 | 138,61 |
| 2022 | T4 | 137,26 |
| 2022 | T3 | 136,27 |
| 2022 | T2 | 135,84 |
Entre T2 2022 et T4 2024, les loyers ont augmenté de 6,55 % (malgré les mesures régulatrices telles que le plafonnement des loyers et l’encadrement de l’augmentation des loyers).
Or, qui dit baisse des prix de l’immobilier et augmentation des loyers, dit hausse de la rentabilité locative. Dès lors, si les perspectives de baisse des prix de l’immobilier se dissipent et que les loyers s’apprécient, nous avons un combo gagnant.
L’année 2025 pourrait alors être une excellente année pour investir dans l’immobilier avec une forte rentabilité locative et des perspectives de valorisation intéressantes !
Quelles stratégies d’investissement privilégier en 2025 ?
Choisir la bonne stratégie pour investir dans l’immobilier dépend principalement de votre aisance par rapport au sujet. Pour les investisseurs débutants ne souhaitant pas s’encombrer le gestion, il est souvent recommandé de s’orienter vers des fonds immobiliers tels que les SCPI.
Pour les investisseurs immobiliers plus avertis, l’achat d’un bien immobilier pour le mettre en location est une stratégie intéressante.
Outre la possibilité de bénéficier d’un effet levier bancaire pour l’achat (crédit immobilier multipliant le retour sur investissement de votre apport), vous pouvez notamment profiter du régime fiscal LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) afin de diminuer drastiquement l’imposition de vos revenus locatifs.
Enfin, pour ceux qui souhaiteraient générer des revenus stables à court et moyen terme, le crowdfunding immobilier s’inscrit comme une alternative envisageable.
Les SCPI pour investir indirectement dans un parc immobilier
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent une alternative intéressante à l’investissement immobilier traditionnel. En achetant des parts de SCPI, vous devenez copropriétaire d’un parc immobilier diversifié sans avoir à gérer directement les biens.
Concrètement, les SCPI collectent des fonds auprès d’épargnants pour acquérir et gérer un ensemble d’actifs immobiliers (bureaux, commerces, logements, établissements de santé, etc.). Les loyers perçus sont ensuite redistribués sous forme de revenus réguliers.
Voici les principaux avantages d’un investissement en SCPI :
- Accessibilité financière : les tickets d’entrée sont généralement plus bas que pour un bien immobilier en direct (quelques centaines ou milliers d’euros suffisent).
- Diversification du risque : en investissant dans un grand nombre de biens, souvent répartis sur plusieurs zones géographiques et secteurs, les SCPI réduisent le risque lié à un seul locataire ou emplacement.
- Mutualisation de la gestion : la gestion locative, les travaux, ou encore la recherche de locataires sont pris en charge par la société de gestion.
- Revenus potentiellement réguliers : les SCPI distribuent en moyenne 4 à 6 % de rendement brut annuel, selon les performances passées (mais non garanties).
En 2025, les SCPI conservent un fort attrait, notamment grâce à une légère reprise du marché immobilier professionnel et une adaptation des stratégies d’acquisition aux nouveaux usages (coworking, santé, logistique urbaine…).
Vous pouvez investir dans des SCPI via l’assurance-vie Nalo Flex. Utiliser l’assurance-vie pour investir dans des SCPI est une excellente solution pour créer facilement un portefeuille diversifié et optimiser la fiscalité des SCPI, améliorant ainsi le rendement net de vos investissements.
Le crowdfunding immobilier pour financer des projets immobiliers
Le crowdfunding immobilier, ou financement participatif immobilier, permet à des particuliers de financer collectivement des projets immobiliers, en échange d’un rendement. Il s’agit d’un mode d’investissement en plein essor, qui s’est démocratisé grâce aux plateformes en ligne spécialisées.
Le principe est simple : un promoteur ou un marchand de biens souhaite développer un projet (construction, rénovation, promotion), mais a besoin de fonds propres complémentaires à ceux empruntés auprès d’une banque.
Il fait alors appel à des investisseurs particuliers via une plateforme de crowdfunding. Ainsi, bien que ce type d’investissement se rapporte à l’immobilier, il ressemble plus à un prêt obligataire qu’à un investissement locatif.
Voici ce qu’il faut savoir sur ce type d’investissement :
- Durée courte : les projets sont généralement financés sur une période de 12 à 36 mois.
- Rendement attractif : les taux d’intérêt proposés vont de 7 à 10 % brut par an en moyenne, ce qui dépasse largement ceux de l’immobilier locatif classique ou des SCPI.
- Ticket d’entrée accessible : il est souvent possible d’investir à partir de 1 000 €.
- Investissement obligataire ou en actions : vous prêtez de l’argent à un promoteur (obligations) ou entrez au capital de la société porteuse du projet (actions).
Cependant, le crowdfunding immobilier n’est pas sans risque :
- Risque de perte en capital : en cas de faillite du promoteur ou de difficultés du projet.
- Manque de liquidité : les fonds sont bloqués jusqu’à la fin de l’opération.
- Retard possible : les délais de livraison ou de revente peuvent allonger la durée de l’investissement.
Ce type de placement peut donc séduire les investisseurs à la recherche de rendement élevé et capables d’assumer un certain niveau de risque, notamment dans un contexte de taux en baisse où les placements traditionnels rapportent moins.
Diversifier ses investissements sur plusieurs projets, porteurs et zones géographiques est recommandé pour limiter les risques dans le crowdfunding immobilier.
La location meublée pour profiter du régime LMNP
L’un des problèmes majeurs de l’immobilier est sa fiscalité qui, contrairement aux actifs financiers, ne bénéficie pas d’une imposition forfaitaire. Les revenus locatifs étant intégrés dans les tranches marginales d’imposition, les personnes à haut revenu peuvent voir leurs revenus locatifs imposés jusqu’à 62,2 %…
Pour éviter cela, de nombreux investisseurs se tournent notamment vers la location meublée en raison de son régime fiscal avantageux : le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Ce statut permet de louer un bien équipé (mobilier, électroménager, vaisselle…) tout en bénéficiant d’un cadre fiscal optimisé. De plus, puisqu’il s’agit d’un investissement locatif en nom propre, vous pouvez recourir à l’emprunt immobilier pour minimiser votre apport et doper votre rentabilité de votre investissement immobilier.
Le principal atout du LMNP réside dans la possibilité d’amortir comptablement la valeur du bien immobilier (hors terrain), des meubles et des travaux (sans réintégration dans le calcul de la plus-value contrairement aux sociétés à l’IS). Concrètement, cela permet de générer des revenus peu ou pas fiscalisés pendant plusieurs années.
Dans la mesure où le régime LMNP est dans le collimateur des pouvoirs publics depuis 2024, investir de la sorte en 2025 relève d’un pari sur l’avenir quant au contenu du projet de loi de Finances pour 2026.
S’il est fort probable que ce régime soit supprimé, une question demeure quant à la rétroactivité de la loi fiscale : est-ce que les investisseurs profitant actuellement du régime LMNP verront leurs avantages supprimés ou est-ce que la suppression concerne uniquement les nouvelles locations meublées ?
Quels sont les risques pour l’immobilier à long terme ?
Si l’immobilier reste un pilier de l’investissement patrimonial, il n’est pas exempt de risques, surtout dans une perspective de long terme. Il y a donc un véritable risque de perte en capital. Anticiper ces incertitudes permet de mieux calibrer sa stratégie et d’adopter une vision plus résiliente.
Bien qu’il soit difficile d’anticiper l’avenir et de se projeter à long terme, il est important de vous forger une conviction sur ces différents points pour bien définir votre stratégie d’investissement :
- Évolutions démographiques : la croissance de la population, son vieillissement ou les migrations internes peuvent bouleverser l’offre et la demande immobilière, créant des déséquilibres dans certaines zones (désaffection des zones rurales, saturation des métropoles…). La question est donc de savoir notamment si la tendance à long terme sera à la concentration des pôles urbains ou à un étalement vers les zones périphériques.
- Changements réglementaires : les lois encadrant la fiscalité, les normes énergétiques ou les dispositifs d’incitation sont susceptibles d’évoluer rapidement. Ces modifications peuvent impacter la rentabilité nette d’un projet ou la liquidité d’un bien. Pour le coup, ces changements sont difficiles à anticiper. Mais, il vaut mieux parier sur une rentabilité qui ne repose pas sur des subventions ou des incitations de l’Etat tout en tenant compte d’un probable durcissement des normes écologiques.
- Transition énergétique et contraintes écologiques : la pression pour rénover les logements énergivores (étiquettes F et G) va croissante. Cela entraîne des coûts supplémentaires pour les propriétaires, parfois difficilement valorisables à la revente. Sauf à acheter un bien avec un bon DPE, il sera difficile d’échapper aux travaux de rénovation énergétique dont le coût devra être intégré dans le calcul de rentabilité.
- Montée des risques climatiques : inondations, sécheresses, feux de forêt ou montée du niveau des mers pourraient impacter durablement la valeur de certains biens, en particulier dans les zones côtières ou sensibles.
- Technologies et nouveaux usages : l’essor du télétravail, de la colocation ou des espaces partagés peut modifier la demande et remettre en cause certains modèles classiques (bureaux traditionnels, logements familiaux trop grands…).
Pour limiter l’impact de ces risques, il est essentiel de diversifier ses investissements (type de biens, localisation, mode de détention) et d’intégrer une marge de sécurité dans ses projections de rentabilité. Pour diversifier facilement, vous pouvez passer par une SCPI, mais encore faut-il que les gestionnaires aient développé une vision cohérente aux regards de ces risques…
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