Faut-il investir dans les actions ou l’immobilier ? Entre performance financière et sécurité patrimoniale, ces deux piliers de l’investissement financier offrent des opportunités bien différentes. En 2025, dans un contexte économique et politique instable, le choix est difficile. Rendement, fiscalité, liquidité… Découvrez les avantages et les inconvénients de chacun de ces investissements pour orienter votre stratégie et maximiser votre retour sur investissement.
Comprendre les fondamentaux des deux placements
Immobilier vs. placement financier, pour savoir quel est le meilleur choix en 2025, il faut d’abord comprendre les spécificités de chacun d’entre eux.
Qu’est-ce qu’un investissement en bourse ?
Un investissement en bourse consiste à placer son argent dans des titres financiers cotés sur les marchés, tels que des actions, des obligations ou des fonds d’investissement. L’objectif est de faire fructifier son capital en profitant de la croissance des entreprises, des dividendes ou des variations de cours.
La bourse offre plusieurs avantages :
- une grande liquidité,
- une large diversité d’actifs.
- adapté à tous les types de profils investisseurs.
Toutefois, elle implique une certaine volatilité et nécessite une stratégie bien définie pour limiter les pertes potentielles en capital.
Conseil
Investir en bourse nécessite des connaissances en matière de placements financiers. Pour débuter, vous pouvez opter pour un placement boursier indirect via un contrat d’assurance-vie Nalo. Ainsi, vous déléguez la gestion de vos placements à un expert.
Qu’est-ce qu’un investissement immobilier ?
Un investissement immobilier locatif consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer et de percevoir des revenus réguliers.
Ce type de placement permet de se constituer un patrimoine durable tout en générant des loyers, qui peuvent couvrir tout ou partie des mensualités de crédit.
L’immobilier est souvent apprécié des investisseurs pour :
- sa stabilité (le marché de l’immobilier fluctue peu),
- ses avantages fiscaux (comme le régime LMNP),
- la possibilité de recourir à l’effet de levier grâce à l’emprunt, ainsi vous augmentez votre potentiel de rendement,
- la plus-value à la revente.
Toutefois, il nécessite :
- une bonne connaissance du marché local.
- une gestion locative rigoureuse et un capital important.
- des frais d’entretien qu’il ne faut pas négliger.
A noter
La rentabilité d’un investissement immobilier dépend, en partie, de sa localisation. Il est donc important de bien choisir avant d’investir.
Rendement immobilier vs bourse ?
Le critère majeur pour choisir entre rendement immobilier vs. bourse est la performance.
Le gain généré par l’investissement sur une période donnée tient compte des revenus perçus (dividendes ou loyers), mais aussi de la variation de sa valeur (plus-value ou moins-value).
Évaluer la performance brute des actions et la comparer à celle d’un investissement immobilisé n’a que peu d’intérêt.
En revanche, si votre décision repose sur le rendement de ces deux types d’investissement, il est important d’inclure les variables qui impacteront votre rendement comme la fiscalité appliquée.
La fiscalité d’un bien immobilier est différente de celle des actions. En fonction de votre profil, le poids fiscal peut impacter la rentabilité de votre investissement.
Il faut donc comparer la performance nette, c’est-à-dire le gain obtenu après déduction des frais, charges et impôts.
De plus, il est important de noter que les performances passées des actions boursières ne prédisent pas les performances futures.
Données historiques de la bourse
Évolution du CAC 40
| Année de référence | Contexte | Performance (en points) |
| 1987 | 31/12 : Valeur d’origine du CAC 40 fixée | 1 000 |
| 2000 | 04/09 : Premier sommet historique | 6 944 |
| 2003 | 12/03 : Point le plus bas | 2 403 |
| 2007 | 01/06 : Sommet avant la crise des subprimes | 6 168 |
| 2020 | 23/03 : Crise du Covid-19 | 3 914 |
| 2024 | 15/04 : Record historique de clôture | 8 240 |
Source : https://www.lafinancepourtous.com
Rendement moyen de l’immobilier
Côté immobilier, c’est le rendement moyen qui donne une bonne idée de la performance d’un investissement immobilier. À ne pas confondre avec la rentabilité locative.
- Le rendement locatif évoque, en pourcentage, la performance en se basant sur les revenus générés par la location à un instant T.
- La rentabilité locative s’intéresse au rendement de l’investissement sur toute sa durée de détention. Elle intègre donc aussi la potentielle revente.
Pour calculer le rendement moyen locatif d’un investissement immobilier, il faut diviser le loyer annuel par le prix de revient du logement, en déduisant les charges et l’impôt ; puis multiplier le résultat par 100.
Comparatif chiffré rendement/risque en 2025
| Critère | Investissement immobilier locatif | Investissement en bourse (actions) |
| Rendement brut moyen annuel | 4 à 6 % | 7 à 10 % |
| Rendement net moyen annuel | 2 à 4 % | 5 à 8 % |
| Volatilité | Faible | Elevée |
| Risque de perte en capital | Faible à moyen | Elevée à court terme |
| Liquidité | Faible | Elevée |
| Effet de levier | Fort | Très faible |
| Gestion/Implication de l’investisseur | Elevée (gestion locative, entretien) | Faible ou modérée (selon la stratégie) |
| Fiscalité | Charges élevées mais fiscalité optimisable | Variable (selon l’enveloppe choisie) |
| Résilience | Bonne | Volatile |
| Transmission/ Succession | Optimisation possible | Possible si anticipée |
Sources pour les chiffres du tableau :
Immobilier vs bourse : avantages et inconvénients
En fonction de votre profil et de vos objectifs patrimoniaux, les meilleurs investissements immobiliers pour les uns ne satisferont pas nécessairement d’autres. Il en va de même pour les placements financiers.
Afin de prendre une décision éclairée, nos experts ont analysé pour vous les avantages et inconvénients de chacun des deux placements point par point.
Liquidité et disponibilité des fonds
En matière de liquidité et de disponibilité des fonds, l’immobilier et les actions en Bourse sont des investissements très différents :
- Immobilier : moins liquide, mais plus stable et générateur de revenus réguliers. Idéal pour immobiliser du capital sur le long terme, mais peu adapté aux besoins urgents de cash. Il faut compter plusieurs mois pour vendre un bien immobilier.
- Bourse : très liquide et flexible, mais plus exposée aux variations de marché. La bourse est parfaite pour mobiliser rapidement des fonds, à condition d’accepter le risque de vendre dans une période défavorable.
Risques et volatilité
La performance constitue un critère essentiel dans l’élaboration d’une stratégie patrimoniale, mais elle ne doit jamais être envisagée isolément.
Il est tout aussi crucial d’évaluer votre tolérance au risque : c’est elle qui déterminera le niveau de volatilité et d’incertitude que vous êtes prêt à accepter.
- L’immobilier offre une volatilité plus faible et une valeur tangible, mais concentre le risque sur un marché précis.
- La volatilité boursière est élevée, mais permet de diversifier et de réagir rapidement, au prix d’une exposition plus forte aux cycles économiques.
Fiscalité et frais cachés
Côté fiscalité, la bourse tout comme l’immobilier présente des avantages non-négligeables, mais il ne faut pas sous-estimer les frais cachés.
- Le placement immobilier locatif est adossé à plusieurs dispositifs d’allègement fiscal (LMNP, déficit foncier,…) qui permettent de réduire l’impôt sur le revenu ou d’amortir une partie de l’investissement. La déduction des charges (intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière ou encore travaux) est aussi un levier intéressant pour optimiser sa fiscalité. Attention, à ne pas omettre les frais cachés qui accompagnent un investissement immobilier (frais de notaire, frais d’agence pour la gestion, les impôts locaux, etc.).
- Les placements financiers en bourse jouissent d’une fiscalité simplifiée en France, grâce au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %. Certains produits permettent d’investir en bourse tout en bénéficiant d’exonérations fiscales (PEA, assurance-vie). Les frais, bien que variables, peuvent s’accumuler avec le temps.
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Je découvre l’assurance-vie NaloBourse vs. Immobilier : avantages et inconvénients
| Critère | Immobilier | Bourse |
| Liquidité & disponibilité | Faible liquidité : revente longue (semaines/mois), frais d’acquisition élevés, accès différé aux fonds. Revenus locatifs réguliers mais capital immobilisé. | Liquidité élevée : vente en quelques secondes/jours, possibilité de céder partiellement. Accès rapide aux fonds mais soumis aux conditions de marché. |
| Risques & volatilité | Volatilité faible à modérée, valeur tangible, revenus locatifs stables. Risque de marché local, vacance locative, concentration du capital sur un seul actif. | Volatilité élevée, fluctuations rapides. Diversification facile, potentiel de rendement élevé mais exposition aux cycles économiques mondiaux. |
| Fiscalité | Avantages possibles (Pinel, LMNP, abattements sur plus‑value). Loyers imposés selon TMI + prélèvements sociaux. | Fiscalité simplifiée (PFU 30 % ou barème), enveloppes avantageuses (PEA, assurance‑vie). Gains imposés l’année de leur réalisation hors enveloppe. |
| Frais cachés | Frais d’acquisition importants (notaire, agence), charges récurrentes (entretien, copropriété, impôts locaux). | Frais de courtage faibles, frais de gestion sur fonds/ETF, fiscalité immédiate hors enveloppe. |
| Souplesse | Faible : dépend des régimes fiscaux et du marché immobilier local. | Élevée : choix du moment de vente, ajustement rapide du portefeuille, optimisation fiscale possible. |
Quand investir dans l’immobilier (et dans la bourse) ?
Impact des taux d’intérêt et du contexte économique
Que vous envisagiez un investissement en bourse ou en ‘immobilier, le timing est important.
Pour effectuer un placement immobilier locatif, il faut disposer d’un capital et être prêt à le mobiliser pendant plusieurs années. De plus, le cycle immobilier peut influer sur vos projets.
En fonction de l’évolution des taux immobiliers et du contexte économique, le marché de l’immobilier peut être plus ou moins accessible.
Avec un investissement boursier, le timing est moins contraignant étant donné que les marchés financiers évoluent rapidement. Toutefois, une période instable économiquement et financièrement peut engendrer des pertes en capital ou des rendements plus faibles.
Exemple
Imaginons qu’en 2021, les taux d’intérêt des crédits immobiliers en France soient autour de 1,2 % sur 20 ans. Un investisseur achète alors un appartement à 200 000 € financé à 90 % par un prêt. Sa mensualité (hors assurance) est d’environ 830 €.
Deux ans plus tard, en 2023, les taux moyens passent à 4 % pour la même durée. Pour un nouvel acheteur, le même bien financé dans les mêmes conditions entraîne une mensualité proche de 1 090 €. Résultat :
- Le coût total du crédit augmente fortement (plusieurs dizaines de milliers d’euros en plus sur la durée).
- Le rendement locatif net se dégrade, car les charges d’emprunt pèsent davantage sur les loyers perçus.
- La capacité d’emprunt des acheteurs baisse, ce qui peut réduire la demande et donc exercer une pression à la baisse sur les prix de l’immobilier.
Horizon d’investissement idéal
L’horizon d’investissement idéal diffère sensiblement entre l’immobilier locatif et la bourse :
- L’immobilier locatif s’inscrit généralement dans une perspective longue, souvent supérieure à dix ans, car il faut amortir les frais d’acquisition, lisser les éventuelles périodes de vacance locative et bénéficier pleinement de la valorisation du bien. Ce type d’investissement convient à ceux qui recherchent une source de revenus réguliers et une construction patrimoniale progressive. Notez que la rentabilité peut parfois se faire attendre.
- La bourse offre une plus grande flexibilité : si un horizon de cinq à dix ans reste recommandé pour absorber la volatilité et profiter de la croissance des marchés financiers, il est possible d’ajuster ou de liquider ses positions plus rapidement en fonction des opportunités ou des besoins de liquidités. Ainsi, l’immobilier privilégie la patience et la stabilité, tandis que la bourse permet une gestion plus dynamique du capital.
Meilleurs investissements immobiliers aujourd’hui
Immobilier locatif (classique, meublé, saisonnier)
L’immobilier locatif reste l’un des piliers les plus solides pour la constitution d’un patrimoine. Qu’il s’agisse de location classique, meublée ou saisonnière, il offre un double avantage :
- la perception de revenus réguliers ;
- la valorisation progressive du bien dans le temps.
La location classique assure une stabilité locative et une visibilité sur les flux financiers, tandis que le meublé permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse et de loyers plus élevés.
Le saisonnier, quant à lui, maximise le rendement sur des périodes courtes, notamment dans les zones touristiques. Cette diversité de formats permet d’adapter la stratégie à son profil et à ses objectifs, tout en capitalisant sur un actif tangible et pérenne.
SCPI et pierre-papier
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et autres formes de pierre-papier représentent une alternative performante pour investir dans l’immobilier sans les contraintes de gestion directe.
Elles offrent un accès à un portefeuille diversifié de biens (bureaux, commerces, logements) géré par des professionnels, avec un ticket d’entrée réduit par rapport à l’achat d’un bien en direct.
Les revenus distribués sont réguliers et la mutualisation des actifs limite le risque lié à un seul locataire ou marché local.
Pour les investisseurs recherchant un rendement immobilier attractif, une diversification géographique et sectorielle, et une gestion totalement déléguée, la pierre‑papier s’impose comme un placement de choix. En 2025, de nombreux secteurs en expansion sont accessibles en SCPI (logistique, santé, bureaux, etc.).
Immobilier durable et innovant
L’immobilier durable et innovant s’impose comme l’avenir du secteur. Il combine performance économique et responsabilité environnementale.
Investir dans des bâtiments à haute performance énergétique, des écoquartiers ou des projets intégrant des technologies intelligentes (domotique, gestion optimisée de l’énergie) permet non seulement de répondre aux nouvelles normes réglementaires, mais aussi d’anticiper les attentes croissantes des locataires et acheteurs.
Ces biens, souvent plus économes en charges et valorisés par leur faible empreinte carbone, bénéficient d’une attractivité accrue et d’une meilleure résilience face aux évolutions du marché.
Miser sur ce segment, c’est allier rentabilité, pérennité et engagement sociétal. En revanche, notez que le capital investi initialement peut être plus élevé que l’immobilier classique.
Actions ou immobilier : comment choisir selon son profil ?
Tous les investissements ne sont pas adaptés à toutes les stratégies patrimoniales, ni à tous les profils investisseurs.
Si vous vous posez la question : « dois-je investir en actions ou en immobilier ? », sachez qu’il n’y a pas vraiment une bonne réponse. Selon votre profil, vos objectifs patrimoniaux et votre capital disponible, la réponse sera peut-être différente d’un autre investisseur.
Court terme vs long terme
Votre horizon de placement est déterminant pour votre stratégie de placement.
- Si vous recherchez une rentabilité à court terme, l’investissement immobilier n’est pas fait pour vous. Vous pouvez, en revanche, vous tourner vers les placements boursiers, à condition de savoir comment placer son argent pour obtenir un rendement rapidement. N’hésitez pas à ouvrir un contrat d’assurance-vie et demander conseil à un professionnel, comme Nalo, pour vos premiers investissements.
- Si votre objectif est de réaliser un investissement intéressant sur le long terme, vous pouvez, alors, opter pour l’immobilier locatif ou la bourse. Généralement, sur une longue période, la bourse présente une rentabilité supérieure à l’immobilier. Mais la performance étant fluctuante, le pari peut s’avérer risqué. L’idéal est de combiner les deux pour obtenir à la fois des revenus réguliers et booster votre épargne.
Appétence au risque
Bien que la diversification du patrimoine est un pilier essentiel dans votre stratégie patrimoniale, il ne faut pas s’engager dans des territoires non-maîtrisés.
Les investissements choisis doivent refléter votre profil investisseur. Par exemple, si vous n’avez aucune appétence pour le risque et que la Bourse ne vous attire pas, il n’y a aucun intérêt pour vous d’envisager un investissement boursier.
Besoin de revenus réguliers vs valorisation du capital
La comparaison des placements financiers doit servir avant tout vos objectifs et besoins patrimoniaux. Il ne s’agit pas d’opter pour le meilleur investissement immobilier, mais d’identifier celui qui répond à vos besoins.
- Si vous souhaitez obtenir des revenus réguliers tout au long de votre vie, nous vous recommandons de vous tourner vers l’immobilier plutôt que la bourse.
- Si la valorisation de votre capital est au cœur de vos préoccupations, il est probable qu’un investissement boursier soit plus efficace. Le capital investi fructifie rapidement et la revente est toujours possible en cas de performance trop faible. Attention, la perte en capital est un risque réel qu’il ne faut pas sous-estimer.
Comment combiner bourse et immobilier pour diversifier son patrimoine ?
L’immobilier locatif et la bourse sont des placements financiers complémentaires dans une stratégie patrimoniale diversifiée.
Les actions boursières peuvent répondre à des besoins immédiats de performance, tandis que le placement immobilier locatif est destiné à investir pour une valorisation du capital à long terme.
Le tableau ci-dessous vous permet de comparer les deux types de placements (bourse vs. immobilier), selon votre profil investisseur et vos objectifs.
| Critère | Investisseur prudent | Investisseur équilibré | Investisseur dynamique |
| Objectif | Préserver le capital, revenus stables | Combiner rendement et sécurité | Maximiser la performance à long terme |
| Préférence | Immobilier locatif sécurisé (centre-ville, locataire stable) | Panaché : immobilier + bourse (diversifiée) | Principalement bourse (actions, ETF, croissance) |
| Immobilier – part idéale du portefeuille | 70–90 % | 40–60 % | 10–30 % |
| Bourse – part idéale du portefeuille | 10–30 % (via PEA ou fonds prudents) | 40–60 % (actions + ETF) | 70–90 % (actions, secteurs dynamiques) |
| Rendement espéré annuel (net) | 2 à 3 % | 4 à 6 % | 6 à 9 % |
| Tolérance au risque | Faible | Moyenne | Élevée |
| Horizon d’investissement | Long terme (> 10 ans) | Moyen à long terme (5 à 10 ans) | Long terme (> 8 ans), accepte la volatilité |
| Volatilité acceptée | Très faible | Modérée | Élevée |
| Utilisation de l’effet de levier | Oui (immobilier uniquement) | Oui (immobilier), Faible en bourse | Rarement en immobilier, possible via produits financiers |
| Implication dans la gestion | Forte (immobilier en direct) | Moyenne (SCPI + ETF) | Faible (ETF, gestion passive ou robo-advisors) |
FAQ
Quel est le placement le plus rentable : la bourse ou l’immobilier ?
Sur le long terme, la bourse offre généralement une rentabilité supérieure à celle de l’immobilier, grâce à la croissance des entreprises et à la liquidité des marchés financiers. Toutefois, l’immobilier offre une stabilité et un effet de levier qui peut être rassurant.
Quand investir dans l’immobilier en 2025 ?
Le meilleur moment pour investir dans l’immobilier en 2025 dépendra de la stabilisation des taux d’intérêt et de l’évolution du marché local. L’instabilité politique et économique de l’automne 2025 peut retarder le rebond du marché immobilier tant attendu.
Quel est le meilleur investissement immobilier aujourd’hui ?
Aujourd’hui, les investissements immobiliers les plus rentables se trouvent dans les zones périurbaines dynamiques, où la demande locative reste forte et les prix encore accessibles.
Quels sont les risques d’un placement immobilier locatif ?
Les principaux risques d’un placement immobilier locatif sont la vacance locative, les impayés de loyers ou la dégradation du bien immobilier. Il exige une gestion attentive et rigoureuse pour éviter une perte de rentabilité.
Comment diversifier entre bourse et immobilier ?
Pour diversifier efficacement ses investissements entre la bourse et l’immobilier, il est recommandé de répartir son capital entre des actifs financiers liquides comme les actions ou les ETF, et des biens immobiliers générant des revenus locatifs stables. Cette stratégie permet de réduire les risques, d’optimiser le rendement global du portefeuille et de sécuriser une partie du patrimoine dans des actifs tangibles.
Personnellement, je le vois comme des possibilités d’investissement complémentaire. L’immobilier est excellent en phase d’accumulation de patrimoine grâce au levier du crédit mais demande beaucoup d’énergie. La bourse est parfaite en phase de stabilisation du patrimoine, ce sont des revenus bien plus passifs et qui requiert bien moins de connaissances quand on achète via un etf. Par contre la bourse reste volatile et il faut donc une bonne solidité psychologique pour ne pas vendre avant notre horizon d’investissement