Qu’est-ce qu’une SCPI et comment fonctionne-t-elle ?

La SCPI, autrement appelée « pierre papier », est un placement immobilier locatif collectif de long terme. Elle permet aux investisseurs particuliers d’investir collectivement dans l’immobilier professionnel ou d’habitation et de percevoir un revenu potentiel sans contrainte de gestion locative. Vous souhaitez investir dans la pierre, mais votre budget est restreint ? Découvrez la SCPI, ses avantages et son fonctionnement.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Définition d’une SCPI

Le terme SCPI signifie, par définition, « Société Civile de Placement Immobilier ». Il s’agit d’un type particulier de société civile immobilière (SCI), autorisée à faire publiquement appel à l’épargne.

Concrètement, une société civile est créée. Elle collecte des fonds auprès d’investisseurs particuliers en échange de parts sociales. La société investit ensuite les fonds collectés dans des biens immobiliers d’entreprise ou d’habitation qu’elle met en location.

Elle s’occupe ensuite de la gestion locative et perçoit les loyers issus de la location. Une fois, tous les frais déduits, la SCPI reverse les dividendes à chaque investisseur associé en fonction du nombre de parts détenu.

La SCPI est un placement sécurisé pour les investisseurs. Un cadre juridique protecteur est en vigueur obligeant les SCPI à remplir plusieurs conditions avant d’offrir des parts sociales au public. Ainsi, une SCPI doit :

• rédiger une note d’information soumise à l’Autorité des marchés financiers (AMF)
• publier une notice au bulletin d’annonces légales obligatoires (BALO)
• établir un bulletin de souscription permettant l’achat de parts.

La SCPI constitue une alternative simple et efficace pour les épargnants souhaitant réaliser un investissement immobilier et obtenir des rendements immobiliers sans avoir à s’occuper de la gestion locative et des risques immobiliers.

Types de SCPI

Il existe, sur le marché, différents types de SCPI. En fonction des objectifs que vous vous êtes fixés, il convient d’opter pour une des trois grandes familles.

Les SCPI de rendement

Elles ont pour objectif de réaliser un rendement élevé. Pour cela, les SCPI investissent dans des immeubles situés en zones géographiques dynamiques.

Les SCPI fiscales

L’objectif principal de ce type de SCPI est d’offrir aux investisseurs une opportunité de réduire leur impôt à travers un investissement locatif défiscalisant. Concrètement, elle offre des avantages fiscaux aux détenteurs de parts.

Les SCPI de plus-value

Cette dernière famille ne promet pas nécessairement un rendement locatif élevé, mais elle propose une capitalisation de l’investissement dans des ensembles immobiliers à fort potentiel de valorisation. C’est donc la revente des biens immobiliers, après un temps de détention, qui permet aux associés d’obtenir une plus-value intéressante.

À noter : dans chaque type de SCPI, vous pouvez opter pour différentes catégories de SCPI : SCPI de bureaux, SCPI de commerces, SCPI de logistique, SCPI de santé ou encore SCPI diversifiées. En fonction des secteurs d’activité, la performance des SCPI peut varier.

Comment fonctionne une SCPI ?

Acquisition des parts

L’une des raisons du succès de la SCPI auprès des investisseurs est son fonctionnement simple. L’épargnant souscrit à des parts d’une SCPI proposées par la société de gestion en fonction de son budget et de ses objectifs patrimoniaux.

Grâce aux fonds collectés auprès des différents associés souscripteurs, la société de gestion investit dans des biens immobiliers dont elle assure la gestion locative.

À noter : les parts de SCPI sont commercialisées durant une période définie qui prend fin à une date fixe ou dès que son montant cible est atteint.

Gestion des actifs

Durant la période de souscription, la SCPI accumule les liquidités et les place sur des comptes de trésorerie à faible risque. Une fois, les liquidités suffisantes, la SCPI procède aux acquisitions d’immeubles en fonction de la politique d’investissement.

L’épargnant détient des parts de SCPI, il n’est pas directement propriétaire du bien immobilier. C’est la SCPI qui est à la fois propriétaire et gestionnaire. À ce titre, elle s’assure de l’entretien du bien, de sa mise en location et collecte les loyers.

Distribution des revenus

Les revenus perçus par l’investisseur sont distribués par la SCPI au prorata du nombre de parts sociales détenues, après déduction des frais de gestion et autres frais. Lorsque l’épargnant souscrit des parts, il est informé de la performance de la SCPI et donc du rendement moyen du placement. Il peut percevoir des revenus fonciers et des revenus financiers.

Liquidité des parts

À l’exception des SCPI fiscales, les SCPI n’ont pas de durée de vie limitée dans le temps. De ce fait, il s’agit d’un placement à faible liquidité. Quel que soit le type de SCPI choisi, la liquidité du placement dépend avant tout de l’offre et de la demande.

Lors de la revente, on distingue deux types de SCPI : les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe :

• La revente de parts de SCPI à capital fixe est possible uniquement si un autre acheteur sur le marché se manifeste pour investir. Certaines SCPI mettent en place des listes d’attente d’investisseurs pour faciliter les transactions et réduire le temps d’attente.
  
  
• La revente de parts de SCPI à capital variable s’effectue via la SCPI qui gère les ordres de vente et d’achat de parts. Cette dernière peut racheter les parts sans forcément trouver un autre acquéreur immédiatement et réduire son capital ce qui permet d’augmenter la liquidité du placement.

A lire aussi : Assurance-vie vs SCPI : Quel est le meilleur placement en terme de rendement, de risque et de fiscalité ?

Les avantages des SCPI

Les SCPI présentent de nombreux avantages et constituent un atout majeur de diversification de votre patrimoine.

Diversification

La diversification est un facteur essentiel d’une bonne stratégie d’investissement. La diversité des types de SCPI offre diverses options à l’épargnant lui permettant ainsi de mieux protéger ses avoirs.

Contrairement à un investissement direct dans l’immobilier locatif, la détention de parts de SCPI permet de répartir le risque sur divers immeubles, dans plusieurs secteurs d’activité ou zones géographiques.

Ainsi, au sein de la même société de gestion, les investissements sont diversifiés pour limiter le risque de perte des détenteurs. De plus, l’achat collectif dilue le risque puisque plusieurs investisseurs ont financé l’achat initial.

Accessibilité

Le succès rencontré par les SCPI ces dernières années s’explique notamment par le faible coût du ticket d’entrée. Contrairement à de nombreux placements financiers offrant des rendements intéressants, les SCPI sont accessibles à tous les profils d’investisseurs quelle que soit leur capacité d’investissement.

Ainsi, à partir de quelques centaines d’euros, vous pouvez acquérir des parts de SCPI. Grâce aux revenus fonciers perçus, vous pouvez ensuite, au fil du temps, investir vos gains dans de nouvelles parts de SCPI pour faire fructifier votre patrimoine.

L’accessibilité de ce placement s’entend également aussi sur le plan stratégique. Les SCPI sont décorrélées des marchés financiers et sont non-cotées. Il suffit de comprendre le marché de l’immobilier pour comprendre le fonctionnement d’une SCPI.

Gestion déléguée

Investir en SCPI offre une sérénité d’esprit, car l’investisseur se décharge de toute gestion des biens immobiliers. Vous n’avez pas à connaître les évolutions du marché de l’immobilier ou la législation relative à la location.

La société de gestion à qui vous confiez votre argent s’occupe de tout : du choix des immeubles dans lesquels investir jusqu’à la perception des loyers en passant par les travaux de rénovation si besoin. En deux mots, vous déléguez toute la gestion de votre investissement à la SCPI.

Rendement

Il faut l’admettre, les épargnants sont aussi séduits par les rendements affichés par les SCPI ces dernières années. Plus élevé que celui des livrets d’épargne réglementée, la stabilité de la performance des SCPI s’explique par la répartition des investissements sur des secteurs d’activité porteurs et dans des zones géographiques dynamiques.

Ainsi, l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) enregistre un taux de distribution de 4,52 % en moyenne fin 2023 pour 216 SCPI enregistrées. Pour certaines SCPI, le rendement peut aller jusqu’à 6 %.

Les risques associés aux SCPI

Bien qu’elles soient complètement décorrélées des marchés financiers, les sociétés civiles de placement immobilier peuvent présenter certains risques qu’il convient de connaître avant d’opter pour des parts de SCPI.

Risque de marché

Le terme « pierre papier » peut être trompeur. Les SCPI restent un investissement reposant sur des biens immobiliers physiques. Par conséquent, les parts de SCPI sont soumises aux risques immobiliers : vacance locative venant réduire le taux de rendement, crise immobilière entraînant une dévalorisation à la revente, etc. En provoquant la fermeture des commerces et des bureaux, la pandémie de Covid-19 a démontré la fragilité du marché des SCPI, malgré les aides financières gouvernementales.

Rappelons aussi que le capital investi n’est pas garanti. Malgré la réglementation qui protège les investisseurs, le risque de perte n’est pas nul et les mauvaises surprises existent. Toutefois, rassurez-vous, les SCPI sont des structures stables et les copropriétaires bénéficient d’une protection collective.

À savoir : le patrimoine détenu par la SCPI doit être expertisé chaque année pour vérifier que le prix des parts de SCPI correspond à environ 10 % de la valeur du bien détenu. Cette obligation est un bon moyen de savoir s’il existe un risque de perte en capital.

Risque de liquidité

Par rapport à d’autres placements financiers, la SCPI présente une faible liquidité. Cela signifie que la possibilité de revendre rapidement les parts de SCPI n’est pas garantie. Il ne faut pas oublier que la SCPI est un investissement à long terme.

Il convient d’anticiper au maximum la durée de détention et la période de revente avant d’acquérir vos parts. De plus, la société de gestion n’assure pas la revente des parts de SCPI, c’est pourquoi les délais de revente sont parfois longs.

Risque de gestion

Une mauvaise gestion des biens immobiliers détenus par la SCPI peut avoir des conséquences sur le rendement locatif et donc sur vos gains. Comme tout bien immobilier mis en location, les SCPI sont soumises au risque de vacance locative.

Un manque de locataires vient créer un manque de revenus locatifs et, par conséquent, une baisse de rendement pour les investisseurs. Il est important de s’intéresser au taux d’occupation financier (TDF) de la SCPI et de s’assurer du sérieux de la société de gestion.

Quels sont les frais associés aux SCPI ?

En tant que détenteur de parts, l’épargnant supporte des frais et des charges relatifs aux biens immobiliers détenus par les SCPI et à sa gestion locative déléguée.

Plusieurs frais sont donc à la charge du détenteur de parts de SCPI. Ils se décomposent de la façon suivante :

• frais de souscription
• frais de gestion
• frais de cession (en cas de vente)

Frais de souscription

Les frais de souscription sont les premiers frais à vérifier lorsque vous envisagez d’acheter des parts de SCPI. Ils peuvent aussi se nommer « frais d’investissement » ou « frais d’acquisition » et correspondent aux droits d’entrée pour accéder aux placements. Ce type de frais ne s’applique pas uniquement aux SCPI. Ils existent aussi sur certains produits financiers comme les assurances-vie. Ils varient d’une société à l’autre.

Les frais de souscription aux SCPI sont variables d’un type à l’autre. Ils sont généralement autour de 10 % et sont à la charge du souscripteur.

À noter : il existe des offres de souscription à des parts de SCPI sans frais d’entrée. Il s’agit, en réalité, d’une façon de présenter les choses. Les frais de souscription sont, en réalité, dilués dans les autres frais, notamment les frais de gestion. De ce fait, ils existent quand même, mais ils sont répartis autrement.

Frais de gestion

Les frais de gestion sont destinés à rémunérer la société de gestion pour sa mission de gestionnaire des immeubles détenus par la SCPI. Ils incluent la gestion du parc immobilier (entretien, travaux), la gestion locative, la gestion de la trésorerie et la communication des informations aux détenteurs de parts (bulletins trimestriels, rapports annuels, etc.).

Frais de cession

En cas de revente de vos parts de SCPI, des frais de cession sont appliqués. Ces derniers varient en fonction du type de SCPI.

Autres frais potentiels

Outre les frais énoncés, précédemment, certaines SCPI appliquent des frais supplémentaires :

• Commission d’arbitrage : elle est appliquée si une plus-value est réalisée.
• Commission de suivi et de pilotage de réalisation des travaux : elle est dédiée à l’entretien et à la valorisation du parc immobilier.

Il est important de se renseigner sur tous les frais à votre charge avant de souscrire à des parts de SCPI. Le montant de ces frais est généralement déduit des revenus fonciers qui vous seront reversés. Il ne faut donc pas s’arrêter à la performance de la SCPI, mais tenir compte du coût global du placement.

Comment investir en SCPI ?

Aujourd’hui, il existe plusieurs façons d’acquérir des parts de SCPI. Vous pouvez faire appel à un courtier ou contacter directement les établissements financiers.

Directement via une société de gestion

De nombreuses sociétés de gestion proposent leurs SCPI directement à la vente. L’absence d’intermédiaire peut être un réel avantage pour l’acquéreur. L’interlocuteur connaît parfaitement le placement puisqu’il en a la charge. De plus, en l’absence d’intermédiaire, vous économisez d’éventuels frais supplémentaires.

Via une assurance-vie

Si vous détenez déjà un contrat d’assurance-vie, renseignez-vous auprès de votre compagnie d’assurance, car de nombreux contrats intègrent des SCPI.

Via une plateforme en ligne

De nombreux comparateurs en ligne proposent des diverses SCPI. Attention, il s’agit d’un intermédiaire, ce qui signifie que vous n’êtes pas en direct avec la société de gestion. Cette configuration peut parfois alourdir la communication entre le détenteur de parts et la société de gestion. De plus, les frais incluent une commission supplémentaire qui revient à la plateforme.

Fiscalité des SCPI

Au moment d’investir dans des parts de SCPI, il est essentiel d’estimer l’impact de ce placement sur votre fiscalité. En effet, la fiscalité des SCPI se répercute sur votre fiscalité personnelle :

• Les revenus perçus sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu.
• La valeur des parts de SCPI détenues s’intègrent au calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
• La revente et la donation des SCPI sont également des transactions fiscalisées.

Revenus locatifs

Lorsque vous faites l’acquisition de parts de SCPI, vous pouvez être imposés sur plusieurs types de revenus :

• les revenus fonciers : ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au même titre que les investissements immobiliers locatifs directs.
• les revenus financiers : il s’agit des revenus servant à la trésorerie de la SCPI. Cet argent est placé en vue d’investissements futurs. En tant qu’associé, vous percevez les intérêts de ce placement au prorata des parts acquises. Ils peuvent être soumis au barème progressif ou au prélèvement forfaitaire unique (flat tax) au choix.

À noter : la société de gestion vous informe chaque année des éléments à déclarer.

Les cas particuliers

Pour certaines SCPI, comme les SCPI de rendement, l’investisseur peut choisir entre le régime fiscal micro-foncier ou le régime réel pour l’imposition de ses revenus fonciers. A contrario, les SCPI fiscales présentent des particularités puisqu’elles sont éligibles à des dispositifs de défiscalisation immobilière (loi Pinel, loi Malraux, loi de Normandie).

Les parts de SCPI détenues dans un contrat d’assurance-vie sont soumises, quant à elles, à la fiscalité propre à ce type de placement. L’investisseur bénéficie donc des avantages fiscaux offerts par l’assurance-vie.

Plus-values

La revente de SCPI peut générer une plus-value. Pour rappel, la plus-value est la différence entre le prix de cession et le prix d’achat. Au même titre que la revente d’un immeuble en direct, les plus-values sont soumises à l’impôt.

En revanche, la taxation appliquée dépend du type de cession. Il convient de bien se renseigner auprès d’un professionnel avant de prendre la décision de revendre ses parts de SCPI.