L’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) séduit de plus en plus d’épargnants à la recherche d’une alternative rentable à l’immobilier direct. Ce guide pour les débutants vous explique comment bien investir en SCPI en 2024.
Pourquoi investir en SCPI ?
Depuis plusieurs années, les épargnants investissent en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) pour plusieurs raisons : le rendement, la sécurité, la diversification et les avantages fiscaux.
Un rendement attractif et compétitif
La SCPI (ou « pierre papier ») est un produit d’épargne qui s’inscrit dans une logique de performance proche des investissements immobiliers locatifs directs. Malgré les différentes crises traversées (crise sanitaire, crise du logement, etc.), la SCPI a toujours présenté un rendement attractif.
Le rendement moyen de la SCPI est de 4 à 5 %, avec certaines performances pouvant dépasser 10 % (si on prend en compte la revalorisation des parts).
La stabilité de ces performances reposent sur la diversification des investissements immobiliers au sein de la SCPI. Reposant sur le marché de l’immobilier et l’économie réelle, les SCPI ont l’avantage d’être décorrélées des marchés financiers et des fluctuations des taux directeurs.
Contrairement à l’assurance-vie ou aux livrets d’épargne réglementée, les SCPI répondent à la loi de l’offre et de la demande en matière d’immobilier. Outre les performances stables, les rendements affichés par les SCPI ces dernières années restent bien supérieurs au livret A, LEP et même aux fonds en euros des assurances-vie.
Une protection efficace contre l’inflation
En période d’inflation, investir en SCPI est un choix judicieux pour maintenir son pouvoir d’achat. Il s’agit d’un placement refuge pour les investisseurs car, là où la plupart des placements financiers voient leurs rendements réduits à peau de chagrin, les revenus des SCPI sont maintenus grâce à l’indexation des loyers sur l’inflation.
Pour rappel, depuis fin 2021, l’inflation n’a cessé d’augmenter jusqu’à frôler 6,2 % en février 2023. Or, sur cette période, les rendements des SCPI sont restés stables. Selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), le taux de distribution (TD) était de 4,45 % en 2021, 4,53 % en 2022 et 4,52 % en 2023.
Même si on parle de pierre papier, il ne faut pas oublier qu’investir en SCPI signifie investir dans des parts d’une société qui détient des biens immobiliers.
Chaque année, ces biens immobiliers sont estimés et revalorisés selon les prix du marché de l’immobilier. Ce système permet à l’investisseur de voir la valeur de ses parts de SCPI évoluer au fil du temps.
Des revenus complémentaires réguliers pour la retraite
La SCPI est un placement efficace pour les investisseurs qui souhaitent constituer une épargne retraite. Le détenteur des parts de SCPI reçoit régulièrement, chaque mois ou trimestre selon les SCPI, des dividendes qui constituent une source intéressante de revenus complémentaires au moment de préparer sa retraite.
Diversification et mutualisation des risques
Bien qu’il existe trois types différents (SCPI fiscales, SCPI de plus-value, SCPI de rendement) sur le marché, toutes les SCPI présentes un point commun : la diversification des investissements.
En choisissant des biens variés (bureaux, habitation, entrepôts de logistiques, etc.) ou différentes zones géographiques (France, Europe), les sociétés de gestion répartissent les risques de défaut de paiement sur plusieurs investissements rattachés à des secteurs d’activité ou des implantations géographiques divers. En cas de vacance locative de certains biens, les autres pallient au manque de revenus ponctuels.
Côté investisseurs, la SCPI constitue un investissement sécurisé car, plusieurs investisseurs sont détenteurs de parts. Ainsi, les investisseurs sont tous concernés par le bon fonctionnement de la SCPI et ses performances.
De la même façon, les risques de perte en capital sont mutualisés entre tous les investisseurs. Ce fonctionnement garantit la diversification de la SCPI mais aussi ses objectifs de rendement.
Comment investir en SCPI ?
Investir en SCPI est plus simple que réaliser un placement immobilier. Il existe plusieurs façons d’obtenir des parts de SCPI.
Investir en direct
Acheter des parts de SCPI directement auprès de la société de gestion est la méthode la plus simple et la moins coûteuse pour obtenir un revenu rapidement. L’épargnant est alors mis en relation avec une société de gestion qui assure l’achat et la gestion des biens immobiliers détenus par la SCPI.
De plus, l’absence d’intermédiaire vous permet, en tant que détenteur de parts, de communiquer directement avec les gestionnaires des biens immobiliers dans lesquels vous avez investi.
Investir via un contrat d’assurance-vie
En optant pour des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie, vous combinez les avantages de la SCPI et la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie. Ainsi, après 8 ans de détention, vous pouvez bénéficier de l’abattement fiscal appliqué aux retraits.
Le régime fiscal de la SCPI est alors très avantageux, car le détenteur de parts ne pait aucun impôt tant qu’il n’effectue pas de retrait. Intégrés à l’assurance-vie, les dividendes des SCPI sont capitalisés et non-soumis à l’impôt tant que le capital n’est pas retiré.
Inversement, si vous investissez en direct, la fiscalité des revenus issus des SCPI s’applique généralement chaque année. L’assurance-vie constitue alors une solution idéale pour optimiser la transmission de son patrimoine, car vous ne payez aucun impôt sur le capital accumulé dans votre contrat si aucun retrait n’est effectué avant votre décès.
Investir à crédit pour profiter de l’effet de levier
Contrairement aux idées reçues, les parts de SCPI sont accessibles à tous les portefeuilles d’investissement. Sans apport, il est possible d’investir en SCPI à crédit.
Au lieu d’utiliser votre épargne pour acheter des parts, vous souscrivez un crédit comme si vous investissiez dans un bien immobilier. Cette stratégie permet de maximiser la rentabilité grâce à l’effet de levier du crédit.
L’effet de levier consiste à utiliser l’endettement pour augmenter la capacité d’investissement. Lorsque les taux d’intérêt sont bas et inférieurs au rendement de la SPCI, il est intéressant d’investir en SCPI à crédit.
Les mensualités à rembourser sont alors couvertes par les revenus perçus. À noter également que les intérêts d’emprunt sont déductibles de l’imposition de votre SCPI.
Il existe deux types de crédit pour acheter des parts de SCPI :
- le crédit immobilier amortissable
- le crédit immobilier in fine
Investir en démembrement de propriété
Pour investir en SCPI à moindre coût, vous pouvez opter pour un démembrement en SCPI. Le principe du démembrement de propriété qui s’applique aux biens immobiliers est alors mis en place pour les parts de SCPI.
Le prix des parts est réparti entre un usufruitier, qui jouit des revenus des parts de SCPI, et un nu-propriétaire, qui possède le capital.
Au bout d’une durée déterminée du démembrement (entre 3 et 20 ans), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts de SCPI et perçoit alors les revenus et peut espérer une plus-value à la revente.
Comment bien choisir sa SCPI ?
Pour bien investir en SCPI, il ne suffit pas d’opter pour la plus performante ou la plus accessible. Il faut examiner plusieurs critères pour réaliser un investissement sécurisé qui correspond à votre stratégie de gestion de patrimoine.
Analyser le rendement et le Taux de Rendement Interne (TRI)
Le taux de rendement interne (TRI) d’une SCPI est un indicateur précis de la rentabilité du placement sur une période de plusieurs années. Analyser le TRI d’une SCPI permet d’avoir une vision à long terme des performances passées de la SCPI.
Cette mesure donne deux informations importantes :
- une bonne idée de l’évolution de la valeur de la part de SCPI dans le temps
- les revenus distribués sur la période donnée.
À noter : le TRI est plus fiable que le rendement de l’année passée lorsqu’il s’agit de mesurer la performance d’une SCPI.
La qualité du patrimoine immobilier détenu
L’allocation d’actifs dans la SCPI est un critère de sélection essentiel de votre placement immobilier. La diversification du patrimoine de la SCPI est la clef de la sécurité. Une répartition équilibrée du patrimoine permet de répartir le risque de perte et d’assurer des revenus complémentaires stables.
Renseignez-vous sur :
- le type de biens immobiliers détenus (immeubles d’habitation, entrepôts, bureaux, etc.)
- la qualité des biens immobiliers
- leur situation géographique
- la répartition du portefeuille
L’expérience et la réputation de la société de gestion
Le succès des SCPI auprès des investisseurs a fait naître de nombreuses sociétés de gestion. Le choix peut être difficile face à la multitude d’acteurs sur ce marché.
Toutefois, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) joue un rôle de gendarme dans la réglementation des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Elle assure la surveillance, le contrôle et la transparence des SCPI. Sa vigilance permet de limiter les arnaques financières et les fraudes.
Pour redoubler de vigilance, il est fortement conseillé de privilégier des sociétés qui ont de l’expérience dans la gestion de biens immobiliers et qui sont reconnues dans le secteur. N’hésitez pas à récolter les avis d’autres investisseurs pour vous faire une bonne idée de la réputation des différentes sociétés.
Avantages de la mutualisation et de la diversification des risques
La pierre-papier séduit les investisseurs qui recherchent la sécurité et ceux qui visent la performance d’un placement. Grâce à la mutualisation et la diversification des risques, la SCPI constitue un placement immobilier sécurisé accessible à tous.
Mutualisation des biens immobiliers
Alors qu’un investissement immobilier en direct reste coûteux et risqué, la pierre papier offre un avantage majeur aux investisseurs : la mutualisation des biens immobiliers.
En faisant entrer des centaines d’investisseurs, la SCPI concentre le capital et investit dans divers biens immobiliers. De cette façon, aucun investisseur n’est directement propriétaire d’un bien, mais chacun détient des parts.
Grâce à la mutualisation, le capital investi est plus grand et l’investissement plus diversifié. De cette manière, les revenus, mais aussi les risques de perte sont répartis sur un grand nombre d’investissements immobiliers, dans des zones géographiques et secteurs d’activité différents.
Diversification géographique et sectorielle
Les SCPI sont généralement composées de biens immobiliers situés dans diverses régions de France ou d’Europe. Cette stratégie d’investissement permet d’assurer à la SCPI une certaine stabilité. En effet, le marché immobilier d’une région ou d’un pays à peu d’impact sur les revenus d’une SCPI diversifiée.
Exceptées les SCI spécialisées, la majorité des sociétés civiles de placement immobilier adopte une stratégie de diversification des investissements. Ainsi, dans une même SCPI, on peut, par exemple, retrouver une part d’immeubles d’habitation, une part de commerces et une autre de bureaux.
En ne se limitant pas à un seul secteur d’activité, la SCPI sécurise ses revenus. Si un secteur entre en crise, le reste du patrimoine n’est pas impacté et les investisseurs continuent à percevoir des revenus.
Les risques à prendre en compte avant d’investir en SCPI
Il n’y a pas de performance sans prise de risque. Les SCPI ne dérogent pas à cette règle de toute stratégie de gestion de patrimoine. Cela ne veut pas dire pour autant qu’il ne faut pas investir en SCPI. Il suffit simplement de connaître ces risques pour investir intelligemment.
La liquidité limitée des parts de SCPI
Bien qu’on parle de « pierre papier », les parts de SCPI ne sont pas aussi facilement revendables. La SCPI est un investissement à long terme avec une durée de détention similaire à l’assurance-vie (8 ans minimum). Si les possibilités de revente de parts de SCPI existent, il faut savoir être patient, car la démarche peut prendre du temps.
À noter que le procédé de revente de parts diffère si la SCPI est à capital fixe ou variable.
Variabilité des rendements
À l’instar d’un investissement immobilier direct, la performance de la SCPI peut varier dans le temps. Par conséquent, les revenus perçus évoluent en fonction de l’évolution du marché immobilier.
Selon les secteurs d’activité privilégiés par la SCPI et les zones dans lesquelles se situent les biens immobiliers, la demande peut varier impactant les revenus de la SCPI et donc les rendements perçus par les investisseurs.
Par exemple, la pandémie de Covid-19 a redessiné les contours de la demande de bureaux, notamment dans la région parisienne. Cet événement a temporairement impacté les performances des SCPI détenant ce type de biens immobiliers.
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