SCPI fiscales, SCPI de rendement ou SCPI de plus-value ? Le choix est large et complexe. Chacune présente des avantages et des inconvénients, mais toutes affichent des performances. Avant d’investir dans des parts, vous devez analyser les critères de performances des SCPI sélectionnées. Voici nos conseils pour identifier les meilleures sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Introduction à la performance des SCPI
Définition et importance de la performance des SCPI
Lorsqu’on parle de SCPI (société civile de placement immobilier), on pense souvent « performances ». Le piège est de confondre performance et rendement. Le meilleur placement n’est pas nécessairement celui qui présente le meilleur rendement.
Si le rendement est un critère de performance d’une SCPI, ce n’est pas le seul. Par définition, la performance d’une SCPI est l’évolution des résultats de la SCPI. Ce résultat est généralement comparé aux résultats historiques du même produit ou aux résultats des autres produits au même instant T.
Pour juger objectivement de la performance d’une SCPI, il convient de tenir compte de plusieurs critères. Certains sont communs aux titres financiers, comme le taux de rendement.
D’autres sont propres aux fonds immobiliers, comme la qualité du patrimoine immobilier ou la localisation des biens. Certains critères de performance sont quantifiables, d’autres non.
Pourquoi analyser la performance avant d’investir ?
Investir en SCPI est un atout dans une stratégie de gestion de patrimoine. Ce placement immobilier est un investissement sécurisé destiné à générer des revenus complémentaires. La performance est un bon indicateur de la bonne ou mauvaise santé d’une SCPI.
Elle met en avant une éventuelle croissance ou décroissance du produit dans le temps. S’intéresser à l’évolution de la performance des SCPI permet à l’investisseur de s’assurer de la fiabilité et de la stabilité du produit.
Rendement des SCPI
Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM)
Parmi les critères de performance des SCPI, les indicateurs de rendement sont des outils de mesure qui permettent de mieux cerner les résultats du produit. C’est souvent le premier critère de performance recherché par les investisseurs.
Pour connaître le rendement d’une SCPI, il faut chercher le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM ou DVM) qui remplace, depuis le 1er juillet 2012, le rendement.
Le taux de distribution sur valeur de marché se calcule en divisant le dividende annuel par le prix de souscription au 1er janvier de la même année.
Il mesure la résilience du produit au cours de l’année. Le résultat du TDVM est donc un chiffre tangible et comparable qui permet de comparer les rendements des SCPI.
Taux de rendement interne (TRI)
Autre métrique financière utile pour mesurer la performance : le taux de rendement interne (TRI). Selon l’Institut de l’Épargne immobilière et foncière (IEIF), sur la période de 2008-2023, le taux de rentabilité interne des SCPI est de 6,1 %.
À titre de comparaison, les TRI pour l’assurance-vie et le livret A sont respectivement de 2,4 % et 1,4 %.
Contrairement au TDVM, le TRI mesure l’efficacité du produit. Autrement dit, il permet à l’investisseur d’évaluer la rentabilité de l’investissement. Le taux de rendement interne (TRI) est défini comme le taux d’actualisation pour lequel la somme des flux de trésorerie futurs équivaut à l’investissement initial.
Autrement dit, il s’agit du taux à partir duquel le projet d’investissement génère de la valeur. Le TRI est un critère à prendre en compte lorsque vous hésitez entre différentes SCPI.
Évolution du rendement dans le temps
Prenez aussi le temps de vous intéresser à l’historique de la société civile de placement immobilier, cette petite enquête peut vous apporter des informations importantes.
Les performances passées d’un produit peuvent en dire long sur sa stabilité et sa résilience face aux aléas du marché. Il est notamment intéressant d’analyser les résultats des SCPI entre 2020 et 2022. Cette période, chahutée par la pandémie de Covid-19, a particulièrement impacté les SCPI.
Dans une perspective de comparaison de plusieurs SCPI entre elles à un instant T, le taux de distribution peut être une information financière intéressante. Toutefois, il ne faut pas perdre de vue qu’il s’agit d’une donnée du passé. Il ne s’agit pas d’un critère pertinent lorsqu’on veut étudier l’évolution du rendement dans le temps.
L’investisseur doit manier ces chiffres avec prudence, car ils n’apportent pas de vision dynamique. Le taux de distribution de 2023 peut ne pas être identique à celui de 2024. Toutefois, en regardant l’historique, il est possible de se faire une idée de la stabilité ou de l’instabilité des performances du produit.
Qualité du patrimoine immobilier
Localisation des biens
L’épargnant doit aussi s’intéresser à la composition de la SCPI. Pour rappel, la SCPI repose sur des investissements immobiliers. De ce fait, les critères de performance attribués à l’immobilier sont également à prendre en compte pour une SCPI.
Pour les SCPI, comme pour l’investissement immobilier direct, l’importance de l’emplacement du bien acquis est primordiale pour sa mise en location et donc pour ses performances.
Typologie des actifs immobiliers
L’allocation des actifs au sein de la SCPI a son importance. Il existe trois grandes familles de SCPI sur le marché, les SCPI fiscales, les SCPI de rendement et les SCPI de plus-value.
Par souci de stabilité et de diversification, ces SCPI peuvent investir dans différents types d’actifs immobiliers. D’autres sociétés choisissent de se spécialiser dans un secteur d’activité : les établissements de santé, les entrepôts de logistique, etc.
Ainsi, la parc immobilier d’une SCPI peut contenir plusieurs immeubles du même type ou de types distincts. Généralement, on trouve de l’immobilier résidentiel, de l’immobilier dit professionnel (bureaux, locaux commerciaux, …). Plus la diversification des actifs sera grande, plus la SCPI a de chances d’avoir des résultats stables.
La typologie choisie peut impacter les performances de la SCPI en fonction de l’état de santé du secteur d’activité ou du marché de l’immobilier.
Par exemple, les immeubles de bureaux ont perdu en performance suite à l’explosion du télétravail ces dernières années. En revanche, les entrepôts et les établissements de santé ont connu un certain succès. L’épargnant a donc intérêt à réaliser un inventaire des immeubles du portefeuille avant d’investir.
Occupation et vacance des biens
Au même titre qu’un investissement immobilier locatif classique, le risque de vacance locative existe pour les SCPI. Jetez un œil sur le taux d’occupation de la SCPI peut vous éviter de mauvaises surprises.
Le taux d’occupation financier (TOF) élevé est un bon indicateur de la qualité de la SCPI. Cela indique que le gestionnaire parvient à louer ses biens et à fidéliser ses locataires dans le temps.
Pour rappel, la vacance locative d’un bien immobilier entraîne une perte de revenus pour la SCPI et peut donc indirectement impacter la performance de la SCPI et les revenus complémentaires habituellement perçus par l’investisseur.
Lors de l’inventaire des immeubles de la SCPI, si vous détectez des immeubles partiellement ou complètement vides, renseignez-vous auprès de la société de gestion. Il est possible qu’il s’agisse de travaux, mais, dans le cas contraire, la méfiance est de mise.
Gestion et gouvernance des SCPI
Expérience et réputation de la société de gestion
Outre l’historique de la SCPI visée, révélateur des performances passées, il est conseillé de passer en revue l’historique de la société de gestion qui est chargée de la SCPI.
Recherchez des informations sur la société et sa réputation. Posez-vous les questions suivantes : l’équipe de gestion est-elle stable ? Est-elle composée des différents métiers de l’immobilier (investissement, property managements, gestionnaires, etc.) ?
Attention à ne pas écarter les nouvelles sociétés de gestion du simple fait qu’elles sont récentes et n’ont pas nécessairement un historique de plusieurs années de fonctionnement. Il s’agit bien souvent de gérants aguerris qui deviennent indépendants. Ils ont en réalité une longue expérience dans le domaine.
Transparence et communication envers les investisseurs
Outre le sérieux de la société de gestion, l’épargnant doit s’assurer de la bonne communication de la société de gestion avec ses investisseurs. Pour cela, il suffit de vérifier que la société transmette tous les bulletins trimestriels d’information (BTI).
Ce document doit obligatoirement être établi et transmis par la société de gestion de SCPI à chaque investisseur. Concrètement, l’investisseur doit recevoir le BTI quatre fois par an.
Ce document est une mine d’informations sur la période, à savoir le trimestre passé. On y trouve notamment les revenus fonciers, les revenus financiers et les revenus distribués et assimilés de la SCPI.
Ses données permettent d’évaluer la rentabilité et la bonne santé de l’investissement. En résumé, ce rapport de plusieurs pages est une synthèse de l’actualité de l’allocation des actifs de la SCPI. Il est donc le gage de transparence des activités de la société de gestion.
À noter : en plus d’être informé de ce que devient votre argent, vous trouverez dans ce document les données relatives à la fiscalité des revenus des SCPI.
Politique de gestion des actifs
La société de gestion n’investit pas dans des biens immobiliers au hasard. Elle suit une politique d’investissement et de gestion des actifs qui repose sur des valeurs ou des objectifs fixés à l’avance.
Si vous désirez investir dans des biens immobiliers de façon engagée, la politique de gestion mise en place par la société sera au cœur de vos préoccupations au moment de faire votre sélection des SCPI.
Par exemple, certaines SCPI s’attachent à investir selon la stratégie ESG. Cette dernière intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans le choix de l’allocation des actifs immobiliers.
A noter : si vous souhaitez investir dans une SCPI intégrée dans un contrat d’assurance-vie, n’hésitez pas à vous tourner vers la compagnie d’assurance qui la commercialise pour obtenir les informations concernant les performances de la SCPI ou la société de gestion.
Risques et volatilité
Risque locatif
Les performances des SCPI sont plus attractives que d’autres placements financiers, notamment les livrets d’épargne réglementée. Mais derrière ces performances, il ne faut pas oublier qu’il existe aussi des risques.
Le rendement d’une SCPI s’appuie sur la mise en location des biens immobiliers qu’elle détient. Si les biens ne sont pas loués, alors la SCPI essuie un manque à gagner. Le risque de vacance locative est réel, mais il dépend fortement des investissements locatifs réalisés.
En choisissant une zone géographique dynamique et des secteurs d’activité porteurs, le risque locatif reste faible.
Risque de marché
Autre risque directement lié aux biens immobiliers sur lesquels repose une SCPI : les aléas du marché immobilier. La crise du Covid-19 est un bon exemple de période chaotique pour l’immobilier.
Les aides gouvernementales ont permis d’essuyer les pertes liées à la vacance locative des bureaux et locaux professionnels. Mais, en l’absence de soutien financier, les performances des SCPI peuvent être directement impactées.
À noter : pour prévenir au mieux le risque de marché, nous vous recommandons de ne pas seulement investir dans les SCPI, mais d’opter pour une diversification de votre portefeuille (obligations, actions, fonds euros, livrets réglementés).
Risque de liquidité
L’investissement en SCPI s’inscrit dans une stratégie de gestion de patrimoine à long terme. La liquidité de ce type de placement financier est faible. Pour rappel, la liquidité correspond à la possibilité de revendre vos parts de SCPI rapidement.
S’il existe un marché secondaire des SCPI, il faut tenir compte d’un délai, qui peut s’étendre sur plusieurs mois, entre la demande de revente auprès de la société de gestion et la revente effective. Contrairement à une assurance-vie, il n’est pas possible de récupérer son capital rapidement.
À noter : en fonction du type de SCPI (SCPI à capital fixe ou SCPI capital variable), le législateur a mis en place une réglementation permettant de fluidifier les échanges de parts de SCPI et pallier les problèmes de liquidité.
Risque de perte en capital
Légalement, de nombreuses règles encadrent les SCPI et leur fonctionnement. Cependant, aucune ne garantit le capital investi dans des parts. Dans la pratique, les SCPI restent des structures relativement stables.
Les sociétés de gestion attachent de l’importance à la diversification de leurs actifs immobiliers afin de diminuer au maximum les risques. C’est une condition de leur propre survie.
Frais et coûts associés aux SCPI
Frais d’entrée et de souscription
Les frais de souscription sont dus au moment de l’acquisition des parts. Ils ne viennent pas impacter directement la performance de votre investissement.
Frais de gestion annuelle
Des frais de gestion sont appliqués chaque année. Ils oscillent entre 8 % et 13 % des loyers et sont imputés directement sur les revenus générés. Par conséquent, ils impactent les revenus perçus par les investisseurs et donc les performances nettes de la SCPI. Il ne faut donc pas les négliger.
Frais de sortie et autres coûts
Les frais de cession des parts correspondent à des frais de dossier pour le traitement de la revente. Il s’agit d’un tarif forfaitaire fixe, indépendant du nombre de parts cédées ou de leur performance.
D’autres coûts peuvent venir s’ajouter au fil du temps. Par exemple, la société de gestion peut décider de réaliser des travaux dans certains biens immobiliers. Les investisseurs supportent alors un coût supplémentaire. Il faut considérer que cet effort financier est un investissement pour améliorer la performance future du bien en diminuant, par exemple, le risque locatif.
Comparaison avec d’autres types d’investissement
SCPI vs immobilier direct
L’immobilier direct est toujours considéré comme une valeur refuge par les investisseurs. Un investissement locatif implique de nombreux prérequis parfois difficiles à réunir : un apport personnel important et l’accès à un crédit, une bonne connaissance du marché locatif, du temps pour la gestion locative du bien, etc.
Les SCPI contournent ces prérequis de l’investissement locatif direct et proposent un investissement collectif dans l’immobilier.
Détenir des parts de SCPI ne fait pas de vous le propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers, mais ce système vous épargne les désagréments et obligations de la gestion locative. De plus, il s’agit d’un investissement accessible quel que soit votre budget.
SCPI vs actions et obligations
Pour certains investisseurs, la pierre papier représente une belle alternative aux produits financiers cotés en bourse. En offrant des rendements proches des actions ou des obligations, les SCPI allient performances et stabilité.
En effet, en s’appuyant sur le marché de l’immobilier à travers des investissements locatifs, les SCPI sont des placements financiers décorrélés des marchés financiers. En revanche, si vous voulez assurer la liquidité de vos placements, privilégiez la Bourse.
SCPI vs autres placements collectifs
La SCPI n’est pas le seul placement immobilier collectif existant. On peut citer notamment les SIIC (société d’investissement immobilier cotée) ou les OPCI.
Les organismes de placements collectifs immobiliers (OPCI) sont d’autres instruments financiers au fonctionnement similaire, mais les investissements ne se limitent pas uniquement à l’immobilier physique.
Les OPCI investissent pour moitié au moins dans des actifs financiers. Il s’agit donc d’une plus grande diversification des actifs, mais aussi une plus forte volatilité.
Synthèse des critères de performance des SCPI
Résumé des points clés à analyser
Si les rendements ont leur importance, il ne faut pas se contenter de chiffres pour tirer une conclusion sur la performance d’une SCPI. Voici les critères à analyser avant d’investir dans des parts de SCPI :
- le taux de distribution sur valeur de marché
- le taux de rendement interne
- l’historique des performances de la SCPI
- la typologie des biens immobiliers acquis au sein du portefeuille
- la localisation des biens immobiliers
- le taux d’occupation financier des biens
- la réputation et l’historique de la société de gestion de la SCPI
- la politique de gestion des actifs mise en place par la société de gestion
Conseils pour choisir une SCPI performante
Chez Nalo, nos professionnels de la gestion de patrimoine vous accompagnent dans l’analyse et la sélection de placements financiers. Experts des SCPI, ils recommandent de :
- comparer différentes SCPI avant d’investir
- privilégier la diversification dans le portefeuille de la SCPI
- se renseigner sur la fiscalité des revenus des SCPI
Vous souhaitez investir ?
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