Investir par le biais d’une SCPI peut vous permettre de générer des gains : issus des biens mis en location par la société de gestion (les loyers), de ses placements, de la plus-value générée par la vente de certains actifs, par exemple. En revanche, ces gains sont imposés. Le mode d’imposition des SCPI varie selon le type de bénéfices dont il s’agit. En tant qu’investisseur, il est important de comprendre cette fiscalité afin d’optimiser son placement financier et la stratégie fiscale associée. Découvrez, à travers notre article, tout ce que vous devez savoir au sujet de la fiscalité des SCPI (régimes applicables, modes de calcul, etc.).
Quels sont les types de revenus imposables en SCPI ?
La SCPI est un véhicule de placement collectif. Elle permet à des investisseurs d’acquérir des parts d’un patrimoine immobilier géré par une société de gestion aux côtés d’autres investisseurs.
Les SCPI génèrent différents types de revenus :
- Elles perçoivent des loyers des locataires des immeubles qu’elles possèdent. Ces loyers sont redistribués aux porteurs de parts sous forme de dividendes réguliers, souvent trimestriels ou semestriels, après déduction des frais de gestion et selon la quote-part de chacun. Ces revenus locatifs constituent la principale source de revenus pour les SCPI de rendement.
- Elles peuvent également percevoir des revenus issus de placements financiers qu’elles auraient réalisés. En effet, certaines SCPI peuvent investir une partie de leur trésorerie dans des placements financiers (obligations, placements monétaires, etc.) qui génèrent des revenus financiers additionnels.
- Enfin, elles peuvent générer des plus-values immobilières lorsqu’elles vendent l’un des biens du parc. Ces plus-values peuvent être redistribuées aux investisseurs ou réinvesties dans de nouveaux biens.
Dans tous les cas, les revenus générés par les SCPI sont imposables. Les associés, en tant que détenteurs de parts, doivent payer des impôts sur les revenus qu’ils perçoivent.
La fiscalité sur les revenus fonciers des SCPI
Les revenus locatifs perçus par les associés sont imposés comme des revenus fonciers et doivent être déclarés dans la déclaration annuelle de revenus. I
ls sont ensuite ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal et imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %.
Les investisseurs peuvent opter pour l’un des deux régimes fiscaux pour l’imposition de leurs revenus fonciers : le régime microfoncier ou le régime réel.
Le régime microfoncier
Le régime microfoncier s’applique automatiquement si les revenus fonciers bruts annuels de l’ensemble des biens immobiliers (SCPI inclus) ne dépassent pas 15 000 €. Si ce plafond est dépassé, le régime réel s’applique automatiquement.
Sous ce régime, les revenus fonciers sont soumis à un abattement forfaitaire de 30 %. Cet abattement est censé couvrir toutes les charges supportées par le contribuable.
Concrètement, si vous percevez 10 000 € de revenus fonciers bruts, après application de l’abattement de 30 %, vous serez imposé sur 7 000 €.
Bon à savoir : Les revenus fonciers bruts doivent être déclarés dans la déclaration de revenus (formulaire 2042), dans la case dédiée aux revenus fonciers. |
Le régime réel
Ce régime est obligatoire si les revenus fonciers bruts annuels dépassent 15 000 €, mais il peut aussi être choisi par l’investisseur même si ses revenus sont inférieurs à ce seuil.
Vous pourriez, en effet, vouloir opter pour le régime réel si vos charges dépassent l’abattement forfaitaire de 30 % appliqué avec le régime microfoncier.
En effet, sous ce régime, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers l’ensemble des charges réelles supportées :
- frais de gestion ;
- travaux d’amélioration (rénovation énergétique) ;
- provisions pour charges de copropriété ;
- primes d’assurance ;
- intérêts d’emprunt ;
- taxe foncière ;
- ordures ménagères, etc.
Le revenu foncier net imposable est déterminé en soustrayant l’ensemble des charges déductibles des revenus fonciers bruts. Par exemple, si vous percevez 20 000 € de revenus fonciers bruts et que vous avez 8 000 € de charges déductibles, votre revenu foncier net imposable sera de 12 000 €.
Bon à savoir : Si vous optez pour le régime réel, vous devez remplir le formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers) et reporter le résultat dans la déclaration de revenus (formulaire 2042). |
L’imposition des revenus financiers
Comme expliqué précédemment, les SCPI peuvent générer des revenus financiers en investissant une partie de leur trésorerie dans des instruments financiers tels que des actions, des obligations ou d’autres parts de sociétés, par exemple. Ces revenus sont également imposables.
Les dividendes et revenus distribués sont imposés selon le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU, ou flat tax) à hauteur de 30 % (12,8 % pour l’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux).
Par défaut, les dividendes et revenus distribués sont soumis à ce prélèvement forfaitaire unique. Il s’applique directement lors de la distribution des revenus.
Cela étant, les investisseurs peuvent choisir d’être imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, vos revenus sont imposés selon votre tranche marginale d’imposition.
Si cette option est choisie, un abattement de 40 % est appliqué sur les dividendes bruts avant l’imposition. En revanche, les prélèvements sociaux à 17,2 % restent applicables.
Bon à savoir : Les revenus fonciers sont les revenus générés par l’exploitation directe des biens immobiliers détenus par les SCPI. Ils comprennent principalement les loyers perçus des locataires des immeubles (bureaux, commerces, logements) possédés par la SCPI. À l’inverse, les revenus financiers sont les revenus générés par les investissements de la SCPI dans des instruments financiers. Il peut s’agir de revenus provenant des actions détenues par la SCPI dans d’autres sociétés. Ces actions peuvent être des parts de sociétés cotées ou non cotées ou de revenus provenant des placements en obligations, par exemple. |
La fiscalité sur les plus-values des SCPI lors des cessions
Les plus-values immobilières réalisées par les SCPI sont soumises à un taux forfaitaire de 19 % pour l’impôt sur le revenu. Toutefois, l’administration fiscale peut appliquer des abattements afin de calculer le montant de l’impôt dû, comme le montre le tableau ci-dessus.
| Durée de détention des parts | Pourcentage d’abattement |
| Moins de 6 ans | Pas d’abattement |
| Entre 6 ans et 21 ans | Abattement de 6 % par année de détention |
| 22e année | Abattement de 4 % |
| Après 22 ans | Exonération totale d’impôt sur le revenu |
Les plus-values immobilières sont également soumises aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %. Là encore, des abattements s’appliquent.
| Durée de détention des parts | Pourcentage d’abattement |
| Moins de 6 ans | Pas d’abattement |
| Entre 6 ans et 21 ans | Abattement de 1,65 % par année de détention |
| 22e année | Abattement de 1,60 % |
| Après 23 et 30 ans | Abattement de 9 % par année de détention |
| Après 30 ans | Exonération totale de prélèvements sociaux |
Bon à savoir : Les plus-values immobilières doivent être déclarées par la SCPI lors de la cession du bien. Les associés de la SCPI reçoivent ensuite les informations nécessaires pour leur propre déclaration fiscale. |
Les particularités des SCPI fiscales
Les SCPI fiscales sont des SCPI particulières qui permettent de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques en contrepartie d’un investissement dans l’immobilier résidentiel destiné à la location, souvent avec des critères stricts concernant la nature des biens et leur localisation.
Les SCPI fiscales offrent une réduction d’impôt souvent intéressante, comme le montre le tableau ci-dessous.
| Type de SCPI | Type d’investissement | Avantages fiscaux | Conditions d’éligibilité |
| SCPI Pinel (attention, le dispositif Pinel prend fin au 31 décembre 2024) | Investissement dans des biens immobiliers neufs ou rénovés situés dans des zones éligibles au dispositif Pinel. | Réduction d’impôt sur le revenu de :9 % pour 6 ans de location ;12 % pour 9 ans ;14 % pour 12 ans.Plafond d’investissement : 300 000 € par an et par foyer fiscal, avec un plafond de 5 500 €/m² | Zones éligibles uniquement Plafonds de loyers fixés par décret Plafonds de ressources des locataires à respecter |
| SCPI Malraux | Investissement dans des immeubles anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés, nécessitant des travaux de restauration. | Réduction d’impôt de : 22 % des dépenses pour les immeubles en ZPPAUP ;30 % pour ceux en secteur sauvegardé Plafond de dépenses : 400 000 € sur 4 ans (100 000 € par an) | Les travaux éligibles doivent être approuvés par l’Architecte des Bâtiments de France et réalisés sous sa supervision Engagement de location : 9 ans après la fin des travaux |
| SCPI Déficit Foncier | Investissement dans des biens immobiliers nécessitant des travaux importants, permettant aux investisseurs de déduire les déficits fonciers de leurs revenus globaux. | Déduction des déficits fonciers : jusqu’à 10 700 € par an, reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes Charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) | Nature des travaux : rénovation, amélioration ou réparation des biens immobiliers Engagement de location : 3 ans après la déduction des déficits |
Impôt sur la fortune immobilière, IFI et SCPI
Les parts de SCPI sont intégrées dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). L’IFI concerne les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par les contribuables, y compris les parts de SCPI.
Pour rappel, l’IFI a remplacé l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) depuis le 1er janvier 2018 et s’applique aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros.
Le barème de l’IFI est progressif, avec des taux allant de 0,5 % à 1,5 % en fonction de la valeur nette du patrimoine immobilier, comme le montre le tableau ci-dessous.
| Fraction de la valeur nette taxable | Taux applicable |
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,5 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,7 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,5 % |
Bon à savoir : Un abattement de 30 % est appliqué sur la valeur de la résidence principale. |
La fiscalité des revenus SCPI en nue-propriété
La nue-propriété des parts de SCPI est un mécanisme d’investissement immobilier qui permet d’optimiser la fiscalité tout en différant la perception des revenus. Pour rappel, dans une opération de démembrement de propriété, la pleine propriété d’un bien est scindée en deux droits distincts :
- L’usufruitier bénéficie du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (loyers).
- Le nu-propriétaire profite du droit de disposer du bien sans en percevoir les revenus pendant la période de démembrement.
Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu locatif. Par conséquent, il n’a aucun revenu à déclarer au titre de l’impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux.
Par ailleurs, les parts de SCPI détenues en nue-propriété ne sont pas incluses dans l’assiette de l’IFI du nu-propriétaire. C’est l’usufruitier qui doit déclarer la valeur des parts en pleine propriété dans son patrimoine taxable à l’IFI.
Ce mécanisme est particulièrement intéressant pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité tout en préparant leur patrimoine sur le long terme.
La fiscalité des SCPI dans l’assurance vie
Il est possible d’acheter des parts de SCPI par le biais d’un contrat d’assurance vie. Auquel cas, les gains générés par les SCPI dans le cadre de l’assurance vie bénéficient du régime fiscal avantageux de l’assurance vie (et non pas du régime fiscal de la SCPI).
Autrement dit, les revenus fonciers générés par les SCPI ne sont pas à déclarer par l’investisseur chaque année. La fiscalité n’intervient qu’au moment des retraits (rachats) du contrat :
- Avant 8 ans, les gains sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % pour l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).
- Après 8 ans, les gains bénéficient d’un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule et de 9 200 € pour un couple. Les gains au-delà de cet abattement peuvent être imposés au taux de 24,7 % (7,5 % pour l’impôt sur le revenu après abattement et 17,2 % de prélèvements sociaux).
Ce mécanisme présente aussi un avantage successoral. Les sommes versées sur le contrat avant 70 ans bénéficient d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire, puis sont taxées à 20 % jusqu’à 700 000 €, puis à 31,25 % au-delà.
Les primes versées après 70 ans bénéficient d’un abattement global de 30 500 € (pour l’ensemble des bénéficiaires), puis sont intégrées dans la succession avec les autres biens.
Investir dans des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) en 2024 offre de nombreuses opportunités de diversification et de rendement immobilier, mais il est essentiel de bien comprendre les implications fiscales pour optimiser ses investissements.
La fiscalité des SCPI peut sembler complexe, mais en maîtrisant les différentes composantes, les investisseurs peuvent maximiser leurs avantages financiers.
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